店铺和房屋买卖合同纠纷怎样起诉

法律分析： （1）当租房合同明确约定违约金数额或计算方法时，正常情况下按照约定来确定违约金金额。不过，如果该约定过高或过低，当事人有权请求法院或仲裁机构进行调整。判断过高的标准是违约金超过造成损失的百分之三十，过低则是指不足以弥补实际损失。 （2）若合同未约定违约金，要依据违约行为给对方带来的实际损失计算。像提前退租使房东短期内房屋无法出租，空置期租金就是房东损失；房东提前收房，租客另找房产生的额外费用与租金差价等属于租客损失。 提醒： 签订租房合同应明确违约金条款，避免纠纷。若遇违约金过高或过低情况，可通过法律途径解决，不同案情解决方案有别，建议咨询进一步分析。

（一）若因购房者自身原因不想买房，定金一般不能退还。这是因为定金具有担保合同履行的作用，购房者主动放弃购房，属于不履行合同义务的行为，无权要求返还定金。 （二）若因开发商原因导致无法购房，比如开发商未取得商品房预售许可证，或者提供的房屋存在质量问题等违约情形，购房者可以要求双倍返还定金。 （三）若因不可抗力或不可归责于双方的事由导致无法购房，比如政策突然变化导致无法办理贷款，购房者可以要求退还定金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，具体内容如下： 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。 收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

法律分析： （1）通常而言，子女在父亲欠债前就已获得的房产，和父亲的债务没有关联。依据债务相对性原则，父亲的债务需用其个人财产来偿还，子女在父亲欠债前合法取得的房产，不在父亲偿债责任财产范围内。 （2）但存在特殊情形，当父亲为躲避债务，在欠债前恶意把房产转移给子女时，债权人可行使撤销权。债权人要证明父亲存在以不合理低价转让财产等损害其债权的行为。若能证明，法院可能撤销转让行为，把房产重新作为父亲责任财产偿债。 提醒： 若涉及此类情况，要注意保存房产合法取得的证据。若债权人主张撤销权，不同案情对应解决方案不同，建议咨询进一步分析。

非夫妻关系共同买房时，若其中一方已有房产，需重点从产权登记、贷款政策、税务缴纳三个维度提前规划，避免后续纠纷或额外成本。 1.产权登记需明确共有方式及份额。双方可根据约定选择按份共有或共同共有，按份共有需在产权证书上注明各自所占比例，共同共有则默认份额均等。明确产权归属能有效减少日后因分割或转让产生的争议。 2.贷款政策受已有房产的贷款状态影响。若已有房一方名下房产仍有未结清贷款，再次贷款可能被认定为二套房，导致首付比例提高、贷款利率上浮。若已有房的贷款已结清，不同地区和银行对二套房的认定标准存在差异，需提前确认具体政策。 3.税务缴纳需关注契税优惠条件。已有房一方参与共同买房时，若新购房产不属于其家庭唯一住房，契税可能按更高税率征收；若符合唯一住房条件，则可享受契税优惠。具体标准需以当地税务部门规定为准。 4.建议购房前向多方机构咨询确认。应主动联系当地不动产登记部门了解产权登记细节，向意向银行核实贷款政策，向税务机关查询契税缴纳标准，确保所有决策符合当前政策要求。

（一）若合同有明确约定违约金比例，直接用房屋总价乘以该约定比例就能算出违约金数额，按此计算并要求违约方支付。 （二）若合同未约定具体比例，受损方要积极收集相关证据，如购房成本增加、预期收益损失等，来证明实际损失数额，以确定违约金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

1.房主卖出租房屋，要在合理时间内通知租客，租客有同等条件优先购买权。若没通知就卖，租客可要求赔偿。 2.若房屋共有人行使优先购买权，或卖给近亲属，租客主张优先购买，法院不支持。 3.房屋所有权变动不影响租赁合同，新所有人要履行到租期结束。租客可选择优先购买或按原合同续租。

1.因开发商未办房产证，查看购房合同里产权登记约定，要求其担责，协商不成可起诉。 2.因手续不全等历史遗留问题，向当地政府部门咨询，尝试补交土地出让金、完善规划等补办手续。 3.小产权房无法取得合法房产证，交易无法律保障，关注政策动态找解决办法。 4.自建房屋手续不齐，向村委会、乡镇政府申请补办建房审批等手续后办房产证。

法律分析： （1）当存在委托代理关系，即中介受房东委托以房东名义出租房屋时，租客将租金付给中介，只要房东已收到租金，就不可以赶走租客。因为在这种情况下，中介的行为代表房东，租客完成了支付租金的义务。 （2）若同样是委托代理关系，租客付租金给中介后中介未转交给房东，这种风险应由房东承担，房东依旧不能赶走租客。 （3）若房东与中介是房屋租赁关系，中介转租给租客，当中介跑路未付房东租金，房东可依约解除与中介的租赁合同，此时房东有权要求租客搬走。不过，租客能向中介主张违约责任，要求退还剩余租金并赔偿损失。 提醒： 租客和房东在与中介合作时，应明确双方的法律关系，保存好相关合同和支付凭证。遇到中介问题，不同法律关系对应不同处理方式，建议咨询专业法律意见。

法律分析： （1）还建房买卖违约赔偿数额的确定要依据具体情形。合同有约定时，按照约定执行，像约定按房屋价款一定比例支付违约金，这是遵循契约精神，保障双方约定得以履行。 （2）合同未约定时，受损方可以要求违约方赔偿直接损失和可得利益损失。直接损失涵盖购房支付款项及相关费用，可得利益损失常体现为房屋增值等预期利益。 （3）法院在判定赔偿数额时，会综合考量房屋市场价格波动、违约方过错程度等因素。恶意违约的违约方可能承担较高赔偿，而因不可抗力违约的，赔偿数额可能酌减，以平衡双方利益。 提醒： 还建房买卖双方在签订合同时应明确违约金条款。遇到违约纠纷时，因具体案情不同，解决方案有别，建议咨询以进一步分析。

法律分析： （1）当房子作为父母遗产时，遗嘱继承优先于法定继承。若存在合法有效的遗嘱，就按照遗嘱的内容来确定房屋归属。若没有遗嘱，则由法定继承人，像配偶、子女、父母等共同继承。 （2）若房子为父母一方的婚前财产，另一方通常没有继承权。不过，对于婚后共同还贷部分以及相应的增值部分，配偶有权要求获得补偿。 （3）法院在审判时，会对购房合同、产权登记、出资凭证、遗嘱等各类证据进行严格审查，依据法律规定公平合理地确定房屋归属和各继承人的份额。整个审判过程严格遵循法定程序，以保障各方的合法权益。 提醒： 在处理此类问题时，要妥善保管好购房合同、出资凭证等相关证据。因不同家庭的情况差异较大，建议咨询以获取更精准的分析。

二手房买卖过程中出现违约行为时，赔偿数额的确定需结合合同约定及实际情况综合判断，既不能一概而论也不能脱离法律规定的框架。 1.若合同中明确约定了违约金条款，违约赔偿通常按照合同约定的数额或计算方式执行。但如果约定的违约金数额过分高于或低于违约行为造成的实际损失，当事人有权向法院或仲裁机构提出申请，请求对违约金数额进行适当调整，以确保赔偿公平合理。 2.若合同中未约定违约金条款，违约赔偿数额应以违约行为造成的实际损失为限。这里的损失包括直接损失和可得利益损失，例如卖方违约拒绝履行卖房义务时，买方已支付的中介费、因房价上涨而额外增加的购房成本等，都属于可主张的损失范围。 3.法院或仲裁机构在判定具体赔偿数额时，会综合考量多种因素，包括合同的履行程度、违约方的过错程度、守约方的预期利益损失等，以确保赔偿结果既符合法律原则，又能切实弥补守约方的合理损失。

房东违约给租客造成损失时，赔偿方式需根据租赁合同约定及实际情况确定，优先按合同约定处理，无约定则赔偿实际损失，协商不成可通过法律途径解决。 1.按照租赁合同约定赔偿。若租赁合同中已明确违约责任条款，例如约定了违约金的具体数额或计算方法，房东需严格依照约定向租客支付违约金，这是最优先的赔偿方式，能高效解决违约纠纷。 2.赔偿实际损失。若租赁合同未约定违约责任，租客可要求房东赔偿实际遭受的损失。实际损失包括直接损失和间接损失，直接损失如因房东违约导致租客重新寻找房屋多支付的租金差额、搬家产生的费用等；间接损失如因租房问题影响商业经营而产生的可预见预期利益损失，但间接损失需满足可预见性的要求，不能随意主张不确定的损失。 3.通过法律途径维权。若房东拒绝赔偿，租客可先与房东协商沟通；协商无法达成一致时，租客需收集相关证据，比如租赁合同、付款凭证、双方沟通记录等，向法院提起诉讼，通过法律手段维护自身合法权益。