商品房合同预售合法性有疑问吗

结论： 买受人解除房屋合同有约定解除和法定解除两种途径，解除合同后可要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失或主张违约金。 法律解析： 约定解除是合同中明确约定了解除条件，当条件达成，买受人可依约解除，像约定卖方逾期交房超期，买受人按合同约定通知方式发出通知即可解除。法定解除则要符合民法典规定情形，如卖方迟延交房经催告仍未交付、房屋质量不符约定影响使用、一房二卖或房屋被查封抵押致无法取得所有权、不可抗力致合同目的无法实现等，此时买受人发出解除通知，通知到达卖方时合同解除，若卖方有异议，买受人可通过诉讼或仲裁确认效力。解除合同后，买受人能要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失或依约主张违约金。如果大家在房屋合同解除方面遇到问题，或对相关法律规定还有疑问，可向专业法律人士咨询。

（一）返还财产 承租人需把租赁房屋归还给出租人，出租人要退还已收的押金。若承租人实际使用了房屋，要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 （二）损失赔偿 合同无效导致的损失由过错方负责。若出租人明知道房屋是违法建筑还出租，要赔偿承租人装修等合理支出；若承租人明知房屋违法还承租，双方按过错比例分担损失。 （三）装修处理 经出租人同意的装修，没和房屋形成一体的可以拆除；已形成一体的，根据双方过错确定损失分担。 各方可先协商解决，协商无果可向法院起诉。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

结论： 遇到房屋买卖诈骗案件，要立即固定证据并向相关公安机关报案，还可在刑事诉讼中附带民事诉讼或刑事案件审结后另行民事诉讼，且避免私下协商。 法律解析： 根据《中华人民共和国刑法》，诈骗罪是以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法骗取数额较大公私财物的行为，房屋买卖诈骗通常符合刑事立案条件。遇到此类案件，第一步需立即固定房屋买卖合同、付款凭证等相关证据。第二步，携带证据向犯罪行为发生地或犯罪嫌疑人住所地的公安机关报案，符合立案标准的，公安机关会依法侦查。若要主张民事权利，可在刑事诉讼中附带民事诉讼，或等刑事案件审结后另行提起民事诉讼，诉求包括确认合同无效、返还财产及赔偿损失。私下协商可能导致证据灭失或再次受损，所以要避免。若您在房屋买卖中遭遇类似情况，或对相关法律问题存在疑问，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 房屋租期内房东转让房屋，适用买卖不破租赁原则，原租赁合同对新房东继续有效，承租人可继续承租至租期届满；承租人有优先购买权，房东未通知致其无法行使该权利，可请求赔偿，但按份共有人行使或卖给近亲属除外。 法律解析： 依据法律，租赁物在承租人占有期限内所有权变动不影响租赁合同效力，所以原租赁合同对新房东有约束力，新房东需按原合同履行义务，承租人能继续居住到租期结束。同时，为保障承租人权益，法律赋予其优先购买权，房东出卖房屋应提前合理通知。若房东未通知，致使承租人无法行使优先购买权，承租人可要求房东承担赔偿责任。不过，当房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋卖给近亲属时，承租人的优先购买权受限。如果在租赁和房屋买卖方面遇到类似问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

法律分析： （1）小产权房的产权属性不符合银行抵押的基本要求。小产权房建设于农村集体土地之上，未依法办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发，并非国家房管部门出具的不动产权证书，不具备国家认可的完整产权证明。 （2）小产权房无法办理合法抵押登记手续。银行接受房产抵押时，要求抵押物需具备合法上市交易的条件并能办理抵押登记，而小产权房因缺乏国家认可的不动产权证书，无法在不动产登记机构完成抵押登记，抵押权无法依法设立。 （3）银行难以通过合法途径实现抵押权。若借款人违约，银行需要处置抵押物以收回贷款，但小产权房不能合法上市交易，银行无法通过司法程序或其他合法方式处置该房屋以实现债权，存在较大的资金风险，因此银行通常不接受小产权房作为抵押物。 提醒： 小产权房无法办理合法抵押登记，若有融资需求应选择具备合法不动产权证书的房产作为抵押物，避免因抵押物无效导致借款失败或产生法律纠纷。

（一）查看合同约定。仔细查阅商品房买卖合同里关于产权登记的条款，明确开发商逾期办理的违约责任，为后续维权提供依据。 （二）发出书面催告。以书面形式向开发商发催告函，要求其在合理期限内履行协助办理不动产权证的义务。 （三）提起诉讼维权。若催告后开发商仍不履行义务，业主可向法院起诉，请求法院判令开发商协助办理证件，并支付逾期违约金。 （四）进行投诉督促。向不动产登记主管部门投诉，核实开发商是否完成初始登记等前置手续，通过行政手段督促其履行义务。 法律依据： 《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

结论： 卖方违约致二手房交易无法完成，买方确认定金约定、收集证据后可先协商要求双倍返还定金，协商不成可起诉，定金超法定比例部分仅返还本金，且要及时行使权利。 法律解析： 依据民法典，当事人以定金担保债权，收受定金方违约致合同目的无法实现需双倍返还定金。在二手房交易中，买方主张权利有一定步骤。一是要确认所付为定金且有书面约定，数额不超主合同标的额百分之二十；二是收集定金支付凭证、房屋买卖合同、卖方违约证明等证据；三是先与卖方协商双倍返还定金，协商无果可诉至法院。若定金约定超法定比例，超出部分不能适用定金罚则，只能返还本金。同时，买方需及时行使权利，否则超过诉讼时效会影响权益。若在二手房交易中遇到此类问题不知如何处理，可向专业法律人士咨询。

（一）租赁双方签订合同时，应明确约定租赁期内孳息的归属，避免后续纠纷。 （二）若合同未约定，对于天然孳息，若承租人对孳息产生有合理劳动投入，可参考交易习惯确定归属，如租赁土地耕种庄稼可归承租人。 （三）对于法定孳息，无约定或约定不明时，按交易习惯取得。 （四）在处理孳息归属时，要结合租赁物类型和双方实际履行情况综合判断，保障双方合法权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百二十一条规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

结论： 门市房租房违约时，违约金计算以合同约定优先，无约定按实际损失确定，且要符合公平原则及违约金调整规定，违约金与定金不能同时适用。 法律解析： 依据民法典，在门市房租赁中，若合同明确约定了违约金数额或计算方法，应按照约定执行，但约定不能过分高于或低于实际损失。司法实践里，约定违约金超过实际损失百分之三十，可认定过分高于，当事人能请求法院或仲裁机构适当减少；低于实际损失则可请求增加。若合同未约定违约金，违约方需赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失与可得利益损失。并且违约金和定金不能同时主张，当事人只能选择其一。公平原则贯穿整个过程，确保双方权益平衡。若遇到门市房租房违约的相关法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以获得准确且针对性的法律建议。

法律分析： （1）租房补贴与拍卖房无直接关联，两者属于不同的住房相关事项，租房补贴的申请及发放不依赖拍卖房的交易情况。 （2）申请租房补贴的常见条件包括：申请人需具有本地户籍，或在本地连续稳定就业一定时间；在本地无自有住房；收入符合当地规定的中低收入标准；部分地区要求未享受过其他住房保障政策。 （3）申请租房补贴时，需提交身份证、户口本、收入证明、无房证明等相关材料，材料经审核通过后会进行公示，公示无异议方可领取补贴。 （4）各地租房补贴政策存在差异，具体的申请条件、材料要求及流程需向当地住房保障部门咨询确认。 提醒： 申请租房补贴前应详细了解本地政策细节，准备齐全所需材料，避免因不符合条件或材料缺失导致申请失败；若对政策有疑问，及时联系当地住房保障部门确认。

1.签订房屋买卖合同后违约需按合同约定和相关法律承担违约责任。查看合同违约条款明确责任形式，若已付定金，违约方无权要求返还，但定金超合同标的额百分之二十部分可主张返还；若合同约定违约金，违约方要按约定支付，过高或过低可请求调整；违约造成损失超违约金或定金数额，守约方可主张赔偿超出部分，需举证证明损失。 2.解决措施和建议：优先与卖方协商解决。若协商不成，卖方可能诉讼，此时应积极应诉并依法律规定抗辩。

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