商品房预售合同联网备案后能否更改

结论： 卖方主张买方违约金的计算方式，要按合同约定和法律规定确定，有约定按约定，无约定则主张实际损失，定金和违约金不可同时主张。 法律解析： 根据民法典，若房屋买卖合同明确约定了买方违约时的违约金标准，就按约定执行。不过当约定违约金过分高于损失，买方能请求法院或仲裁机构适当减少；低于实际损失时，卖方则可请求增加。若合同未约定违约金，卖方可以主张买方赔偿实际损失，像房价下跌差价、重新交易的中介费用、资金占用利息等，但卖方要举证损失数额。而且若合同约定了定金，卖方只能选择定金罚则或违约金条款其一，若定金不足以弥补损失，卖方还能就超出部分要求赔偿。具体的违约金金额需结合合同条款和实际情况确定。如果在这方面遇到问题，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

结论： 购买离婚房要重点核查产权清晰性和处分权合法性，清除产权障碍，避免后续风险。 法律解析： 依据民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。购买离婚房时，查询不动产登记簿能确认房屋所有权人登记情况以及有无抵押、查封等限制，可保障交易安全。要求卖方提供离婚证明文件，是为核实房屋归属约定是否明确。若房屋原属夫妻共同财产，只有办理产权变更登记至卖方名下，卖方才有单独处分权；未办理变更登记的，即便离婚协议有约定，卖方单独处分仍可能存在问题，需其前配偶出具书面同意出售声明或先完成产权过户。合同中明确卖方保证房屋无权属争议，约定因离婚导致的产权纠纷由卖方承担全部违约责任，能保障买方权益。如果遇到此类复杂的房产交易问题，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）若未签书面预约协议且未收定金，卖方有权单方终止交易，不担违约责任。此情况下，买卖双方可直接沟通，结束交易。 （二）若已签房屋买卖预约合同或收取定金，收取定金要双倍返还；签了预约合同且约定违约金的，按约定支付违约金。买卖双方应按合同约定履行相应责任。 （三）一般情况下，预约合同仅促成正式合同签订，买方通常不能要求强制履行房屋买卖，卖方担责后可终止交易。 （四）若预约合同具备本约合同主要条款且买方已履行主要义务，可能被认定为本约，卖方违约担责更重。此时卖方需谨慎对待违约后果。 法律依据： 《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

法律分析： （1）电梯生产厂家的责任：若电梯存在设计或制造缺陷导致事故发生，生产厂家应当承担侵权责任。生产者对其生产的产品质量负责，缺陷产品造成他人损害时，需依法承担相应责任。 （2）电梯维保单位的责任：维保单位未按规定进行维护保养，或未及时排除安全隐患导致事故发生的，需承担侵权责任。维保单位负有保障电梯安全运行的义务，未履行该义务则应担责。 （3）物业管理方的责任：物业管理方存在管理不善情形的，如未设置安全警示标识、未及时制止危险行为等，需承担相应责任。物业对管理区域内的设施安全具有保障义务，未履行义务需担责。 （4）监护人的责任：小孩的监护人若存在监护不力，如让小孩独自处于电梯等危险环境，或未进行安全警示教育，需承担一定责任。监护人对未成年人的人身安全负有监护义务，未履行义务则需担责。 （5）责任比例的确定：具体责任比例需根据实际情况判定，法院会结合事故原因、各方过错程度等证据，综合确定各方应承担的责任份额。 提醒： 小孩被电梯夹死的责任划分需结合具体情况，事故发生后应及时保留电梯维保记录、事故现场证据等，并咨询专业法律人士以明确权益及维权方向。

（一）若想合法取得农村房屋所有权，可通过自行建造、继承或合法受让的方式。自行建造要确保建造行为合法合规；继承需按照法定继承程序进行；合法受让时，买受人应为集体经济组织成员。 （二）非本集体经济组织成员虽不能通过买卖获得农村房屋所有权，但可通过继承取得房屋所有权，并基于房屋继续使用宅基地至房屋灭失。 （三）房屋所有权人在处分房屋时，要严格遵守农村宅基地管理及房屋交易的相关规定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。这表明农村房屋的交易及宅基地使用需遵循相应管理规定。

1.无产权房屋买卖合同效力判断需结合实际情况与法律规定，遵循合同效力和物权变动相分离原则。合同效力取决于当事人是否有相应民事行为能力、意思表示是否真实、内容是否违反法律和行政法规强制性规定以及公序良俗。 2.当房屋未完成产权登记，但有合法产权基础时，买卖合同一般有效，不过买方暂时不能取得物权，要等卖方完成产权登记后办理过户。若房屋无法办理合法产权，买卖合同因违反法律强制性规定可能无效，买方要承担合同无效风险，如返还房屋、分割财产等。 3.即便合同有效，买方在未取得产权前只有债权，没有物权，不能对抗第三人。 解决措施和建议： 1.买方在签订合同前详细了解房屋产权情况，要求卖方提供相关产权证明资料。 2.若房屋未完成产权登记，在合同中明确卖方完成产权登记及过户的时间和违约责任。 3.对于可能无效的合同，谨慎考虑是否签订，若签订要明确合同无效后的财产返还和赔偿方式。

法律分析： （1）财产返还处理。协议无效后，卖方需返还买方已支付的全部房款，买方需返还已实际占用的房屋。若房屋已交付使用，买方应及时腾退房屋交还卖方；若房款已支付，卖方不得拖延或拒绝返还。 （2）折价补偿适用。若房屋存在不能返还或无必要返还的情形，例如房屋已被拆除、改建导致无法恢复原状，需按照房屋当前市场价值进行折价补偿。补偿金额应参考专业评估机构的评估结果确定。 （3）过错赔偿责任。协议无效时，双方通常均存在过错。卖方明知小产权房不具备合法交易资格仍出售，需承担主要过错责任；买方未充分核实房屋产权情况即购买，需承担次要过错责任。买方因协议无效产生的合理损失，如装修费用、房款利息等，可根据双方过错比例向卖方主张赔偿。 （4）争议解决方式。双方可优先通过协商解决返还、补偿及赔偿问题。若协商无法达成一致，任何一方均可向有管辖权的法院提起诉讼，由法院依法判定各方应承担的责任。 提醒： 购买小产权房易因协议无效引发财产损失，建议交易前仔细核实房屋产权性质；若已发生纠纷，应保留交易合同、付款凭证等证据，及时咨询法律专业人士处理。

（一）租赁期限届满，若想继续承租，主动与买受人沟通协商，争取达成新的租赁合同，明确双方权利义务。 （二）若买受人明确不再续租，应在期限内及时搬离房屋，避免承担违约责任。 （三）若未按期返还房屋，需做好承担占用费用的准备，尽量与买受人就费用问题协商合理解决。 （四）若与买受人在腾退房屋或费用等问题上产生纠纷，可考虑寻求专业法律人士的帮助。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

预售房还是二手房，具体说下情况

（一）判断承租人提前退租是否违约：先查看租赁合同，若明确约定提前退租是违约行为，那提前退租就构成违约；即便合同没约定，提前退租未按约定全面履行合同义务，同样构成违约。 （二）违约处理方式：承租人违约后，要承担违约责任。按合同约定支付违约金，或者赔偿出租人因提前退租产生的合理损失。 （三）不构成违约情况：若存在法定解除事由，承租人提前退租不构成违约。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）收集相关证据。需留存物业实施敲诈行为的聊天记录、录音、视频等材料，同时准备能证明自身建筑合规或不属于违建的文件，如装修审批文件、规划许可证明等。 （2）与物业协商沟通。明确告知物业的敲诈行为已违反法律规定，要求其立即停止该行为，若物业愿意改正，可就后续事宜达成一致意见。 （3）向监管部门投诉。若协商未取得效果，可向当地房地产管理部门或物业管理协会提交投诉材料，由监管部门介入调查，对物业的违规行为进行处理。 （4）向公安机关报案。若敲诈情节严重、涉及金额较大，物业的行为可能涉嫌刑事犯罪，业主可向公安机关报案，由公安机关依法开展侦查工作。 （5）提起民事诉讼。业主可向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令物业停止侵害、消除影响，并赔偿因敲诈行为造成的经济损失。 提醒： 业主遇到物业敲诈时应及时固定证据，通过合法途径维权，切勿私下妥协，必要时可咨询专业法律人士获取针对性建议。

结论： 借款人主动放弃抵押房产的占有或使用权，不能直接免除房贷还款义务。 法律解析： 依据法律，银行作为抵押权人对抵押房产有优先受偿权，会通过拍卖变卖房产所得价款抵偿贷款本息及实现债权的费用。若房产处置价款不足以覆盖全部债务，借款人要偿还差额部分；若超出债务，剩余部分归借款人。借款人虽可与银行协商以物抵债或配合司法拍卖处置房产，但即便放弃房产，未清偿的债务仍需承担。拒不履行生效判决会使征信受损或被纳入失信被执行人名单。所以，借款人应积极与银行沟通和解方案，明确房产处置方式和债务清偿责任，避免损失扩大。若在房贷还款及房产处置方面遇到问题，建议及时向专业法律人士咨询，以妥善解决相关法律问题。