楼房
订金能否退还需依据实际状况予以判定。具体而言，若
购房人士未能按照认购书中所规定的期限以及地点完成签约事宜，抑或是在正式
签订合同时对认购书中已经明确确认的关键条款进行了大幅度修改以致于无法顺利完成签约，那么此种情形下便会被视作
违约行为，用以支付
购房定金的款项将会被保留无需退还。对于开发商来说，若在认购意向书指定的期限内，将购房者选定的房源转卖给其他第三方，从而导致正式签约无法得以实现的情况发生，则应向购房者双倍退还所缴纳的
定金。然而，若是开发商未能获得相关
商品房销售的合法证明文件或因其自身原因导致双方均无法签署正式合同，甚至进一步导致合同宣告无效的，责任方开发商应向购房者全数返还支付的定金并
赔偿包括但不仅限于购房者所遭受的损失。如果双方仅因为正式合同及相应
补充协议中的部分内容无法达成共识，且这些争议内容并非与认购意向书有直接关联性，最终导致签约环节受阻，那么这种情形下，各方都没有构成违约行为，开发商应无条件全额返还购房者所支付的定金。若认购意向书对于房价、建筑面积以及户型这几个关键条款并未明确作出约定或者约定不够清晰，造成双方在此问题上难以形成一致意见进而影响到正式合同的签订，开发商同样应向购房者退还全部已缴纳的定金。最后，若因双方均无法预见和控制的因素，譬如自然灾害、政策调整等因素，导致
商品房买卖合同未能成功缔结的情况出现，卖方即开发商应当向买方也就是购房者退还支付的定金。
《
民法典》第五百八十七条
债务人履行
债务的，定金应当抵作价款或者收回。给
付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人
民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同
担保的，如果因
当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金处理；因不可
归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
