商品房退房环节的具体操作规程如下：
首先由
购房者向开发商发送正式的
退房通知；
其次，在购房者明确表达退房诉求后的十五个工作日之内，开发商有义务全额退还已支付的所有房款，同时负责为购房者与贷款银行之间的
合同关系进行全面的解除或终止手续，在此过程中，在所有相关手续或文件尚未签署之前，开发商须承担起
代购房者向贷款银行每月支付本金及利息的责任；
最后，开发商方可退还房款给购房者。
《
民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的
违约金，也可以约定因违约产生的损失
赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人
民法院或者
仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行
债务。
