房屋预售合同风险需要注意什么

结论： 房屋中介故意隐瞒欺诈，委托人可解除合同、要求返还中介费、收集证据索赔、向主管部门投诉，协商无果可起诉，若房屋买卖合同受影响还能主张相关损失赔偿。 法律解析： 依据民法典，中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益时，不得请求支付报酬且要承担赔偿责任。所以当房屋中介有故意隐瞒欺诈行为，委托人有多种维权途径。可先解除中介服务合同并要求返还已付中介费；接着收集中介欺诈证据来主张实际损失赔偿；还能向当地房地产主管部门投诉其违规经营。若协商不成，可向法院起诉要求中介承担赔偿责任和返还费用。若欺诈导致房屋买卖合同无法履行或被撤销，委托人也能主张合同无效或解除的损失赔偿。若您在房屋中介服务中遇到类似问题，建议向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

（一）有约定违约金条款时，按约定数额执行，不过不能过分高于或低于实际损失。若违约金过高，房东可向法院或仲裁机构请求适当减少；若过低，租客可请求增加。 （二）未约定违约金，房东要赔偿租客实际损失，如重新租房中介费、搬家费、临时住宿费、租金差额等合理损失，需凭实际损失凭证认定，租客应留存相关证据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

结论： 买房不交房是否构成欺诈要依具体情况判断，关键看出卖人订立合同时有无故意欺骗的主观故意及客观行为。 法律解析： 依据民法典，欺诈是一方故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的行为。若出卖人订立合同时明知无交房能力却隐瞒或虚假承诺按时交房，使买受人基于错误认识签约，就构成欺诈，买受人可请求法院撤销合同并要求赔偿损失。若出卖人订立合同时有交房能力，后因资金断裂、施工延误等未按时交房，属于合同履行违约，不构成欺诈，买受人可按合同约定要求出卖人承担违约责任。判断需结合具体证据综合认定。如果遇到买房不交房的情况，难以判断是否构成欺诈或不知如何维权，建议向专业法律人士咨询解决方案。

法律分析： （1）被物业起诉未交物业费时，需积极应诉并按时参与庭审，避免因缺席导致法院作出不利于自身的判决，丧失答辩和举证的权利。 （2）仔细查看物业提交的起诉状，明确其诉讼请求、事实及理由，同时收集相关证据，如物业未按约定提供服务的记录、已部分缴纳物业费的凭证等。 （3）若存在物业未履行服务义务的情形，可在诉讼中主张减免相应物业费；若因经济困难暂时无法缴纳，可在诉讼过程中与物业协商制定合理的缴费计划。 （4）庭审中需如实陈述案件事实，依据收集的证据进行合理抗辩；若法院最终判决需缴纳物业费，应按照判决内容及时履行义务，否则可能面临强制执行或信用记录受损的后果。 提醒： 被物业起诉后切勿消极回避，应提前收集证据维护自身合法权益，若对判决结果有异议，可在法定期限内申请上诉。

（一）查看租赁合同中的提前退租约定。若合同明确约定了提前退租时剩余租金的处理方式，比如可退还或按比例扣除，按合同约定执行。 （二）若合同无提前退租相关约定，提前退租属于违约行为，需承担违约责任。房东可扣除因退租造成的实际损失后，退还剩余租金。 （三）若剩余租金远高于房东实际损失，租客可要求适当返还超出损失部分的租金。 （四）建议先与房东友好协商，说明退租原因争取达成一致。协商不成的，可通过社区调解或法律途径解决。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（一）强制执行时，公积金并非优先执行的财产。法院会优先处置被执行人其他便于执行且不影响其基本生活的财产，只有在其他财产不足以清偿债务时，才会考虑执行公积金。 （二）法院执行公积金需满足法定条件。要么符合住房公积金管理条例规定的提取情形，要么在保障被执行人及其所扶养家属基本生活后，公积金账户内仍有剩余资金，法院才可依法执行该部分公积金。 法律依据： 《住房公积金管理条例》第二十四条规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额 （一）购买建造翻建大修自住住房的 （二）离休退休的 （三）完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的 （四）出境定居的 （五）偿还购房贷款本息的 （六）房租超出家庭工资收入的规定比例的 依照前款第（二）（三）（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益

接房不到一年顶楼板漏水，大概率在房屋质量保修期内。可先联系开发商要求其维修并承担费用，若开发商不处理，保留好漏水照片、视频等证据，通过诉讼途径让开发商履行义务并赔偿损失。

1.租赁合同违约金应依据实际损失确定，综合考虑合同履行情况和当事人过错程度。若约定违约金过高，承租人有权请求法院或仲裁机构适当减少；未约定时，出租人可主张赔偿实际损失，但需举证证明损失范围，如空置期租金、中介费等。 2.合理的违约金应与实际损失相当，要避免惩罚性过高的约定。 3.解决措施和建议：承租人提前退租时，先尝试与出租人协商按实际损失调整违约金；若协商无果，可通过诉讼或仲裁途径解决问题。

法律分析： （1）小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，不具备国家颁发的不动产权证书，其产权性质无法获得商品房同等的法律保护。 （2）若将小产权房过户给本集体经济组织成员的家人，可通过村委会等渠道进行内部变更登记，但此类变更不具有法律认可的物权转移效力，无法在不动产登记机构完成合法过户手续。 （3）若将小产权房过户给非本集体经济组织成员的家人，该行为违反土地管理相关法律规定，交易不受法律保护，无法完成合法过户，相关权益无法得到有效保障。 提醒： 非本集体经济组织成员接受小产权房过户存在明显法律风险，权益难以通过法律途径维护，建议涉及小产权房交易时咨询专业法律人士，避免产生纠纷。

（一）若想避免自建房被执行，要确保房屋产权清晰，避免权属争议。若房屋未办理产权登记，应尽快完善相关手续，证明建造的合法性。 （二）若自建房是唯一住房且面积、价值远超生活必需标准，可与法院沟通，争取保留必要居住费用或采取以大换小等保障基本居住需求的措施。 （三）农村宅基地上的自建房，要清楚宅基地使用权限制，在处置房屋时提前了解受让人范围规定。 法律依据： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。

（一）严格确认子女身份：在申请加名前，先自行确认子女是否为本集体经济组织成员，避免后续因身份问题导致申请失败。 （二）准备齐全材料：仔细核对所需材料，确保原不动产权证书、身份证明、亲属关系证明、村委会证明等材料完整无误。 （三）配合审核工作：在登记机构审核时，积极配合提供相关补充材料或信息，以加快审核进度。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。由于宅基地使用权仅限本集体成员享有，所以子女非本村集体经济组织成员一般无法办理加名手续。

法律分析： （1）期房买卖合同签订后，双方需依照合同约定履行义务。购房者应按时支付购房款项，开发商需按合同约定的进度建设房屋并在约定期限内交付。 （2）若一方存在违约行为，守约方有权要求违约方承担违约责任。例如开发商逾期交房时，购房者可根据合同约定要求其支付违约金；若逾期情况严重，购房者有权解除合同，并要求开发商返还已付房款及利息。 （3）若购房者未按时支付购房款，开发商可进行催告。经催告后购房者在合理期限内仍未支付的，开发商有权解除合同，并要求购房者承担违约责任。 （4）若因不可抗力等不可归责于双方的事由导致合同无法履行，双方可协商解除合同，互不承担违约责任。若协商不成，可通过诉讼或仲裁方式解决纠纷。 提醒： 处理期房买卖合同相关事宜时，需妥善保留合同、付款凭证等证据，不同情形的处理方式存在差异，建议根据具体情况咨询专业法律人士获取帮助。