商品房退房系统操作流程如下：
首先，由购买方（以下简称“买方”）提出正式的
退房申请并发出书面通知。
其次，在
购房者表达明确的退房意愿后，开发商有义务全额退还买方已支付的所有房款，同时还需负责处理和完成买方与贷款银行之间解除或终止相关合同的所有手续。在此期间，若上述手续或文件尚未签署完毕，开发商应代为履行买方每月向贷款银行支付本金及利息的责任。
最后，开发商须将退还的房款交付给买方。
《中华人民共和国
民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以
解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因
不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行
期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要
债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他
违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《
民事诉讼法》第九十三条人
民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在
事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。
