当面临房屋质量问题时如何进行行政诉讼

（一）若遇到租房合同欺诈，受欺诈方应尽快收集相关证据，如合同、付款凭证、聊天记录等，以证明欺诈行为的存在和自身遭受的损失。 （二）受欺诈方可以先与欺诈方协商，要求撤销合同，返还已支付的租金、押金，并赔偿包括中介费、搬家费等在内的实际损失。 （三）若协商不成，受欺诈方可以向法院提起诉讼，请求法院撤销合同，并根据实际情况要求欺诈方赔偿损失。若欺诈行为符合消费者权益保护法规定，可主张价款三倍的惩罚性赔偿，不足五百元的按五百元计算。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

1.商铺买卖合同纠纷诉讼时效为三年，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人时起算。合同效力方面，若未约定终止期限，一般到合同义务履行完毕时终止；若约定了履行期限，则到约定的履行期限届满且义务履行完毕时终止。诉讼时效届满，义务人可抗辩不履行义务，但不影响合同本身效力。 2.解决措施与建议： -权利人应及时关注自身权利状况，在知道权利受损后尽早收集证据，积极与对方沟通协商，争取在诉讼时效内解决纠纷。 -合同双方在签订买卖合同时，应明确约定履行期限和终止条款，避免因约定不明产生纠纷。 -若遇到纠纷且临近诉讼时效，可通过书面催款、发送律师函等方式中断诉讼时效。

1.商品房买卖合同号是合同的唯一标识代码，由房地产开发企业按内部管理规范或相关规定编制，也可在合同备案时由备案系统生成关联编号。其作用显著，既能方便合同日常管理查询，又是办理预售合同备案、产权登记等后续手续的重要凭证，还能在合同纠纷时确认合同同一性。 2.该编号一般标注在合同文本封面、首页等显著位置，且具有唯一性，不同合同编号不会重复。同时要明确，合同号和商品房买卖合同备案号有关联但不等同，备案号是合同备案后备案机关赋予的特定编号，合同号主要是合同文本自身的标识。 3.解决措施和建议：购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细查看合同号是否清晰标注在显著位置，确保其唯一性。在办理后续手续时，妥善保管合同，以合同号作为重要索引。若对合同号或备案号有疑问，及时向房地产开发企业或备案机关咨询。

1.小产权房是在集体土地上建设的房屋，没有合法产权证明，其转让受法律约束。非本集体组织成员购买小产权房的合同一般无效，本集体成员之间的买卖合同效力要依据具体情况判断。 2.一房多卖时，若买卖合同有效，实际占有使用房屋的买受人能主张房屋占有权益；若都未占有，要综合考虑付款情况、合同签订时间等因素。若买卖合同无效，所有买受人都无法取得房屋所有权，出卖人需返还购房款，赔偿买方利息损失及实际支出费用。 3.小产权房不受法律保护，购买存在风险。买方虽可通过诉讼要求出卖人承担违约责任或赔偿损失，但无法获得房屋合法产权。 解决措施和建议： 1.购房者在购房前应充分了解房屋产权性质，避免购买小产权房。 2.若已购买小产权房且出现纠纷，及时收集证据通过诉讼维护自身权益。 3.相关部门加强对小产权房建设和交易的监管，减少此类纠纷发生。

（一）若遇到出租人根本违约情况，如未按约定交付租赁物等，承租人要及时收集相关证据，如合同约定、沟通记录等，以证明出租人违约，然后书面通知出租人解除合同。 （二）当租赁物因不可归责于自己的事由毁损灭失不能实现合同目的，应尽快拍照、录像留存租赁物现状证据，再向出租人提出解除合同。 （三）租赁物危及安全或健康时，不管订立合同时是否明知质量问题，可随时书面通知出租人解除合同。 （四）不定期租赁要解除合同，提前在合理期限书面通知出租人。 （五）因不可抗力等其他法定情形解除合同，及时向出租人说明情况并提供相关证明。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

法律分析： （1）拍卖房原业主欠付的物业费，通常由原业主承担。欠费期间房屋所有权及物业管理服务的实际享受主体为原业主，依据合同相对性原则，原业主与物业公司签订服务合同，应支付对应期间的费用。 （2）若法院拍卖公告中对物业费承担有明确约定，需按公告内容执行。如公告要求买受人承担该费用，买受人支付后可向原业主追偿。 （3）原业主若能提供证据证明物业公司未按合同约定提供服务，可依法提出抗辩，要求减少或免除对应期间的物业费支付。 （4）买受人参与拍卖前，应仔细查阅拍卖公告及相关文件，明确物业费等费用的承担规定，避免后续产生纠纷。 提醒： 买受人参与拍卖前需仔细审查公告中的费用承担条款，若需承担原业主欠付物业费应保留支付凭证以便追偿；原业主对欠费有异议时，需收集物业公司未履约的证据维护权益。

结论： 认购书定金能否返还需根据不同情形判断，买方原因不签合同无权要求返还，卖方原因导致无法签订合同需双倍返还，不可归责双方事由导致合同无法订立定金应返还，协商无果可诉讼解决。 法律解析： 认购书中的立约定金是为担保正式房屋买卖合同的签订。依据民法典规定的定金罚则，若买方自身原因不签合同，无权要求返还定金；若卖方违约拒绝出售或拒绝按约定条款签合同，买方有权要求双倍返还定金；若因政策变化致买方丧失购房资格、房屋被查封等不可归责于双方的事由使合同无法订立，定金应返还。具体处理要结合认购书约定和实际情况。若协商返还定金不成，可通过诉讼主张权利，不过需举证证明符合定金返还的法定或约定条件。如果在认购书定金返还问题上遇到难题，可向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

法律分析： （1）若租赁合同明确约定中途退房押金不予退还，且该约定不违反法律强制性规定，房东有权按照合同约定不退还押金。 （2）若租赁合同未明确约定中途退房押金的处理方式，租客中途退房构成违约行为，房东可从押金中扣除租客违约造成的实际损失，扣除损失后的剩余押金应退还租客；若押金金额足以覆盖全部损失，剩余部分需退还；若押金不足以弥补损失，房东可向租客主张补足差额。 （3）若因房东存在过错或不可抗力等不可归责于租客的原因导致中途退房，租客无违约行为，房东应全额退还押金。 提醒： 租客中途退房前应仔细核对合同条款，优先与房东协商处理押金事宜；协商无果时，可保留相关证据通过法律途径维护自身权益。

法律分析： （1）物业服务合同属于双务合同，业主需按合同约定履行交纳物业费的义务，物业公司需按合同约定及相关规定提供服务，双方均应遵守合同条款。 （2）业主无合理理由逾期不交纳物业费，属于违约行为。物业公司可通过书面形式催告业主交纳，经书面催交后，业主仍无正当理由拒绝交纳或在催告合理期限内未交纳的，物业公司有权向人民法院提起诉讼，请求业主支付物业费，人民法院会支持物业公司的合理诉求。 （3）若物业公司未按合同约定或相关规定提供服务，业主可主张相应减少物业费。业主需收集物业公司未履行服务义务的证据，如服务不到位的记录、现场情况材料等，以支持自身主张。 （4）业主收到起诉通知后，应积极应对，不能忽视。若认为物业公司未尽责，需准备好相关证据在诉讼中进行抗辩，维护自身合法权益。 提醒： 业主应按时交纳物业费，若对物业服务不满需通过合法途径沟通或收集证据维权，收到起诉后需积极应诉并提供证据，避免因缺席判决承担不利后果。

（一）合同有约定违约金的情况，按照合同约定执行。若约定的违约金过分高于造成的损失，违约方可以向法院或仲裁机构请求适当减少；若低于损失，守约方可以请求增加到实际损失范围。 （二）合同未约定违约金的情况，违约方要赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失和合同履行后能获得的合理可得利益，但不能超过违约方订立合同时预见或应当预见的损失。守约方需对实际损失进行举证，如租金差额、停产停业的合理损失等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

法律分析： （1）准备证据材料。需收集能证明买卖关系存在及履行情况的相关证据，包括买卖合同、付款凭证、房屋交付证明等，确保证据真实有效且与案件事实直接关联。 （2）撰写起诉状。需明确原告与被告的身份信息、具体诉讼请求如返还购房款、赔偿损失等、以及支撑诉讼请求的事实与理由，确保内容准确清晰且符合法院立案要求。 （3）确定管辖法院。房屋买卖纠纷一般由房屋所在地的基层人民法院管辖，需提前确认该法院是否具有管辖权。 （4）办理立案手续。携带起诉状、证据材料原件及复印件、身份证明文件等，前往管辖法院的立案窗口提交材料，按规定缴纳诉讼费用后完成立案。 （5）等待开庭通知。立案成功后，需保持联系方式畅通，等待法院送达传票，明确开庭的时间及地点。 （6）参与庭审活动。庭审时需按照法官的指引，依次陈述案件事实、出示证据、进行辩论，确保表达符合庭审秩序且内容真实客观。 （7）处理判决结果。庭审结束后等待法院作出判决，若对判决结果不服，可在规定时间内向上一级人民法院提起上诉。 提醒： 起诉前需仔细核对证据的完整性和合法性，不同案件的具体情况可能导致流程细节有所差异，建议咨询专业法律人士获取针对性指导。

结论： 卖方拒绝履行房屋买卖合同且拒不返还购房尾款构成根本违约，买方有权协商或诉讼维权，定金与违约金择一适用。 法律解析： 根据民法典规定，合同双方应依约履行义务。卖方拒绝履行房屋买卖合同且不返还购房尾款，属于严重违约行为。买方首先可与卖方协商，要求返还尾款并承担违约责任。若协商不成，能向房屋所在地法院起诉，要求解除合同、返还已付购房尾款及利息、支付违约金或赔偿实际损失，诉讼时要提交买卖合同、付款凭证等证据。若合同有定金条款，买方能主张定金罚则，但定金和违约金不能同时主张，需选择对自己最有利的方式。若在房屋买卖过程中遇到类似复杂法律问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。