现有一套房，家庭两次公积金贷款，贷款未还清。 还能再商贷买房吗

1.房产合同纠纷律师收费受多种因素影响，方式多样。按件收费适用于简单案件，费用在几千到几万；按标的额比例收费以案件涉及金额为基数，比例随标的额增加而降低；还有风险代理收费，先收基本办案费，胜诉后按比例收费且比例不超30%。 2.解决措施和建议：当事人面对房产合同纠纷找律师时，若案件简单可优先考虑按件收费，节省费用。若案件涉及金额大，要根据标的额区间计算不同收费方式的费用，选择更合适的。与律师协商收费时，明确收费方式和标准，签订详细合同，避免后续纠纷。

回迁房过户给兄妹，费用计算分两种情况。 赠与过户：需缴纳契税，按房屋评估价的3%征收，还有评估费，约为评估价的0.25%-0.5%，以及少量公证费。 买卖过户：房屋满五唯一，卖方免个税和增值税；不满五，卖方按房屋增值部分20%或总价1%缴纳个税，增值税按5%征收（满2年免征）。买方契税，90平及以下按1%，90平以上首套1.5%、二套2%。另有登记费等小额费用。

法拍房存在20年租赁合同，处理方式因租赁关系真实性而异。若租赁合同真实、合法且在法院查封前已签订并实际占有使用房屋，遵循“买卖不破租赁”原则，新产权人需继续履行原租赁合同。 若发现租赁关系虚假，比如为阻碍拍卖倒签合同，可收集证据向法院诉讼请求确认合同无效。证据可包括合同签订时间证明、租金支付不合理等。一旦法院认定合同无效，新产权人可自由行使房屋权利。 解决措施与建议： 1.新产权人在面对法拍房租赁情况时，先核查租赁合同真实性，若有怀疑及时收集证据。 2.若确定租赁关系虚假，尽快向法院提起诉讼，维护自身权益。 3.整个过程严格依照法律程序进行，确保权益受法律保护。

1.二手房交易卖家违约，买家有多种应对措施。可先按合同约定让卖家担责，若违约金不够弥补损失，可要求赔偿超出部分；也能要求卖家继续履行合同；若卖家拒绝，可走法律途径。 2.具体措施和建议如下： -查看合同，明确违约责任条款，要求卖家支付违约金，若损失超违约金，及时主张赔偿差额。 -当卖家有能力且合同可继续履行时，要求其完成房屋交付、过户等手续。 -卖家坚决不履约，向法院起诉，诉讼中收集保存合同、付款凭证、沟通记录等证据，证明卖家违约及自身损失。

（一）卖方卖房违约时，若收取的是法律意义上有明确“定金”字样书面约定的定金，需双倍返还定金给买方。 （二）若约定的是预付款、订金等，不适用定金罚则。 （三）当双方既约定定金又约定违约金时，买方只能选择适用违约金或定金条款，不能两者同时使用。 （四）若定金不足以弥补买方损失，买方可以要求卖方赔偿超过定金数额的损失部分。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

法律分析： （1）物业费诉讼时效起算点通常为物业服务人知晓或应当知晓权利受损以及义务人的日期。 （2）当物业服务合同约定物业费分期支付时，每一期物业费的诉讼时效单独起算，从该期物业费履行期限届满之日开始。如按月支付物业费，若未按时支付，诉讼时效从次月规定日期次日起算。 （3）若物业服务人持续催交物业费，会导致诉讼时效中断，中断后诉讼时效重新计算。 提醒： 业主应按时支付物业费，避免逾期引发诉讼风险。物业服务人要及时催交并保留催交证据，不同案情对应解决方案有别，建议咨询进一步分析。

结论： 房屋买卖遵循“买卖不破租赁”原则，新产权人应承受原租赁合同权利义务，租户可按原合同继续使用房屋；无租户违约情况，新产权人提前终止需协商并补偿，租户违约则新产权人可解除合同要求腾退。 法律解析： 根据相关法律规定，“买卖不破租赁”保障了租户在房屋所有权转移后的合法权益。当房屋产权变更，原租赁合同依然有效，新产权人需承接合同。若租户严格履行合同，新产权人要提前结束租赁关系，就必须和租户协商且给予合理补偿。而当租户出现未依约付租金、擅自改变房屋用途等违约行为时，新产权人能依据合同约定或法律规定解除合同并要求租户腾退。若您在房屋租赁买卖方面遇到法律问题，欢迎向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

1.借名买房确权判决的出具时间，和案件适用的审理程序有关。 2.要是案件按普通程序审理，法院要在立案后六个月内完成审结。要是有特殊情况需要延长，经本院院长批准能延长六个月；若还需延长，要向上级法院申请批准。 3.若案件事实清晰、权利义务关系明确、争议不大，适用简易程序审理，需在立案后三个月内审结。 4.若案件存在公告送达、鉴定等法定可扣除审限的情况，相关时间不计入审理期限，判决出具时间会相应往后延。 5.具体的判决出具时间，要结合案件实际情况和法院的审理进度来确定。

具体情况说下，建议面谈。

结论： 房屋租赁违约认定要结合合同约定和法律规定，未按合同履行义务或违反法律规定的行为会被认定为违约，有争议可先协商，协商不成可仲裁或诉讼。 法律解析： 在房屋租赁中，合同是重要依据。若承租人不按时付租金、擅自转租，出租人不按时交房、维修房屋不及时等，这些未按合同约定履行义务的行为构成违约。即便合同未明确规定，像出租人卖房未在合理期限通知承租人，侵害其优先购买权，也会被认定违约。若双方对违约认定有分歧，可先友好协商解决；若协商无果，若合同有仲裁条款可申请仲裁，也可向法院提起诉讼，由专业机构依据事实和法律来认定。如果在房屋租赁中遇到违约认定方面的难题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

1.房产纠纷诉讼时效一般为三年，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人时起算。不过，自权利受损超二十年，法院通常不予保护，特殊情况可依权利人申请延长。 2.不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不受诉讼时效限制。 3.诉讼时效期间最后六个月内，因法定障碍无法行使请求权，时效中止，中止原因消除后满六个月时效期间届满。 4.若权利人向义务人提出履行请求等情形会导致时效中断，中断时起时效期间重新计算。 解决措施与建议：权利人应及时关注自身权利状况，在知晓权利受损后尽早通过合法途径主张权利。若遇法定障碍可能导致时效中止，要保留好相关证据。当出现可能使时效中断的情形时，注意留存提出履行请求等行为的证据，以保障自身合法权益。

二手房买卖违约，违约金赔偿需分情况处理。若合同明确约定违约金数额或计算方法，应按约定执行，像约定按购房款一定比例支付违约金，违约时就按此比例计算赔偿。 若合同未约定，受损方可要求违约方赔偿实际损失，实际损失涵盖直接损失和间接损失，直接损失有已付中介费、定金等，间接损失包含因房价波动产生的差价损失。 此外，若违约金数额过分高于或低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整，以保证公平。 解决措施与建议如下： 1.签订合同时明确约定违约金数额及计算方法，避免后续纠纷。 2.未约定违约金时，受损方要及时收集实际损失证据，合理主张赔偿。 3.认为违约金不合理，及时请求法院或仲裁机构调整。