二手房过户时买方要夫妻都到场吗？

法律分析： （1）与物业协商解决。物业撤离时需按规定移交物业管理用房、相关设施及资料等，业主可主动与物业沟通，明确其法定义务，要求限期完成交接。 （2）向当地房地产行政主管部门投诉。若协商无果，可向该部门提交投诉材料，该部门有权责令物业限期改正，逾期未改正的可依法处以罚款。 （3）提起民事诉讼。业主委员会可代表全体业主向人民法院提起诉讼，要求物业履行交接义务，并承担因不交接造成的损失。 （4）注意收集证据。业主应留存物业未交接的相关证据，如未移交的资料清单、设施未交付的情况说明等，为后续维权提供支持。 提醒： 业主在处理物业不交接问题时，需及时收集并固定证据，若协商或投诉无效，可通过诉讼途径维护权益，必要时可咨询专业人士获取针对性建议。

（一）核实房屋权属时，要查看相关证件，到不动产登记机构查询，确保房屋无抵押、查封等情况，且不动产权证书与实际相符。 （二）合同必备条款要详细清晰，价款支付节点、交付房屋现状及附属设施归属都要明确写入合同。 （三）违约责任约定方面，要清楚逾期付款、交房违约金计算方式以及根本违约时的解除权。 （四）明确税费承担主体，在合同中写明契税、增值税等由哪方支付。 （五）涉及共有房屋，必须让全体共有人签字确认。 （六）采用当地推荐示范文本或请律师审核合同，交易完成及时办理网签备案和产权转移登记。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

（一）租赁合同解除后，租客若在合理期限内取走遗留物品，房东需履行妥善保管义务，不得随意处置物品。 （二）租客逾期未取走物品的，房东应先以书面形式通知租客限期取回。 （三）租客收到通知后仍未处理物品的，房东可将物品提存，提存产生的费用由租客承担。 （四）若物品易腐坏或难以长期保管，房东可先对物品进行证据固定，再以合理价格变卖，保存变卖款项，待租客主张时返还扣除保管、变卖等合理费用后的剩余部分。 （五）房东擅自处置租客物品造成损失的，需承担赔偿责任。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第五百七十条，具体内容如下： 有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存； （一）债权人无正当理由拒绝受领； （二）债权人下落不明； （三）债权人死亡未确定继承人、遗产管理人，或者丧失民事行为能力未确定监护人； （四）法律规定的其他情形。 标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。

1.租户在商铺被拍卖时可凭借买卖不破租赁原则保障自身权益。若租户与原产权人所签租赁合同合法有效且尚在履行期，即便租赁物所有权因拍卖改变，也不影响合同效力，新产权人需履行原租赁合同直至租期结束。 2.解决措施和建议： -租户要及时向执行法院和拍卖机构书面声明租赁权，提交租赁合同等证明材料，让拍卖公告明确披露租赁信息，防止新产权人以不知情为由不履行合同。 -若新产权人想解除合同或妨碍租户使用商铺，租户可向法院起诉，要求确认合同效力并继续履行。 -租户需正常履行租金支付义务，避免因自身违约让对方有解除合同的理由。

（一）违约金确定以实际损失为基础，可参考月租金一至二倍来设定，从而弥补出租人的空置期租金损失和重新招租费用等。 （二）若约定违约金超过实际损失百分之三十，承租人可向法院或仲裁机构请求调低，所以设定时要避免过高。 （三）在租赁合同里明确违约金计算方式和适用情形，结合租赁标的实际情况合理约定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

法律分析： （1）法院拍卖成交后出具的执行裁定书具有法律效力，可直接确认拍卖房的所有权转移至买受人，该转移无需被执行人同意。 （2）买受人可凭法院执行裁定书、协助执行通知书等相关法律文书，前往不动产登记机构办理过户手续，不动产登记机构应依法予以办理。 （3）若不动产登记机构要求被执行人配合而其拒不配合，买受人可向法院反映情况，由法院向登记机构作出说明或协调解决。 （4）若被执行人故意阻碍过户，法院可对其采取罚款、拘留等强制措施，以保障买受人顺利完成过户。 提醒： 买受人办理拍卖房过户时需妥善保存所有法院出具的法律文书，遇阻碍及时联系法院处理，切勿与被执行人发生直接冲突，避免引发其他纠纷。

结论： 一房两卖中两份合同通常都有效，房屋所有权按登记、占有、合同成立先后确定归属，未取得房屋的买受人可要求出卖人担责，出卖人欺诈可能面临惩罚性赔偿，甚至构成犯罪担刑责。 法律解析： 根据相关法律规定，在一房两卖情形下，出卖人与前后买受人签订的房屋买卖合同一般都是有效的。房屋所有权的归属，首先看不动产登记，已办理登记的买受人能取得所有权；若都未登记，已合法占有房屋的买受人会得到优先保护；若均未占有，就按合同成立的先后顺序确定履行顺序。对于未取得房屋的买受人，有权要求出卖人承担违约责任，比如返还已付购房款及利息、赔偿损失。要是出卖人故意隐瞒一房两卖的事实，买受人还能请求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。另外，如果出卖人以非法占有为目的骗取购房款，就可能构成诈骗罪，要依法承担刑事责任。若您在房屋买卖中遇到类似复杂情况，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）房东方面，要定期检查租赁房屋及附属设施，像门锁、窗户等关键部位，发现安全隐患及时修复。并且采取必要的安全防范措施，比如安装监控等，确保房屋符合安全使用要求。 （二）租客方面，若房屋被盗且认为房东有责任，要注意收集证据，比如证明门锁损坏一直未修等房东存在过错的证据，以及证明被盗损失和房东过错有因果联系的证据。 （三）如果房东能证明自己已尽到安全保障义务，房屋及设施无安全缺陷，且被盗是租客自身保管不善或第三人侵权造成的，那么房东不用担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。这意味着房东有义务确保租赁房屋及附属设施安全可用，否则需承担相应责任。

1.物业服务人对小区内施工活动有安全保障义务。若物业组织或管理小区施工，应在施工区域设置明显警示标志和安全防护设施。若老人因物业未履行该义务而摔伤，物业有过错，需承担侵权赔偿责任。 2.赔偿范围涵盖治疗康复的合理费用，如医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等。若老人有误工收入，要赔偿误工损失；造成残疾的，还需赔偿残疾辅助器具费和残疾赔偿金。 3.若施工由第三方实施，物业未尽监督管理义务，需承担相应补充责任。 4.若老人自身对摔伤存在过错，可依法减轻物业的赔偿责任。具体赔偿金额要结合实际损失和双方过错程度确定。 解决措施和建议： 1.物业应严格按照规定，在施工区域设置明显警示标志和安全防护设施，加强对施工活动的管理和监督。 2.老人在小区内活动时应提高自身安全意识，注意观察周围环境。 3.发生摔伤事件后，双方应及时收集相关证据，以确定责任和损失。

1.商铺租赁合同未到期承租人违约，赔偿需依据民法典规定及合同约定。若合同有明确违约金约定，按约定执行，但过高或过低可请求调整；若未约定，则赔偿实际损失，同时承租人要结清费用、承担房屋及设施损坏责任。 2.解决措施和建议： -合同有约定时，若违约金过高或过低，受损方应及时收集实际损失证据，向法院或仲裁机构请求调整。 -合同未约定时，出租方要及时履行减损义务，尽快寻找新承租人，并保留好相关费用支出凭证。 -承租人要主动结清拖欠费用，对造成的房屋或设施损坏积极修复或赔偿。

结论： 离婚时约定房屋归女方但未取得房产证，女方可依协议占有使用房屋，具备条件时要求男方协助办过户，男方拒绝可起诉，暂无法取得完全所有权按协议使用，后续有争议可另行诉讼。 法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》，离婚协议是双方真实意思表示，其中房屋归属约定对双方有法律约束力。所以女方可依据协议占有使用房屋。当房屋符合办理产权登记条件，男方有协助女方办理所有权转移登记的义务，这是基于合同约定产生的附随义务。若男方拒绝配合，女方凭借离婚协议向法院起诉，法院会依法保障女方权益。对于暂无法取得完全所有权的房屋，双方按协议使用既遵循了约定，也符合实际情况。待取得完全所有权后有争议再诉讼，能更好地解决问题。并且，房产证的取得与否不影响离婚协议效力，女方可通过后续合法程序保障自身权益。如果在处理这类房产问题上有任何疑惑，可向专业法律人士咨询，以获得更精准的法律建议和帮助。

（一）合同有明确约定违约金数额或计算方式时，按约定执行。不过要留意，若约定违约金过分高于实际损失，违约方可以向法院或仲裁机构请求适当减少；若低于实际损失，守约方可以请求增加，增加后的数额要相当于违约造成的损失，且不超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失。 （二）合同未约定违约金时，守约方要求违约方赔偿实际损失，计算标准是直接损失与可得利益损失之和，具体数额需结合实际情况举证确定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。