购房合同抵押问题

1.商铺购买合同被确认无效后，需依据相关规定处理。首先要互相返还财产，买方返还商铺，卖方返还购房款及利息。若商铺有装修或被实际使用，装修残值或使用费用可折价补偿或抵扣。过错方要赔偿对方损失，双方都有过错则按比例分担责任。无法协商一致时可向法院起诉，处理中要保留证据支撑主张。 2.解决措施和建议： -买卖双方应及时沟通，按规定互相返还财产。 -对装修残值和使用费用，可共同委托专业机构评估确定折价金额。 -明确过错责任，积极主动赔偿对方损失。 -若协商不成，尽快向法院起诉，同时收集并保留付款凭证、装修合同、使用记录等证据。

法律分析： （1）若购房合同中明确约定延期交房达到一定期限时购房者有权解除合同，且实际延期交房时间符合该约定条件，购房者可依据合同约定要求退房。 （2）若购房合同未约定延期交房解除合同的相关条款，根据法律规定，出卖人迟延交付房屋，经购房者催告后在三个月合理期限内仍未履行交房义务的，购房者请求解除合同的，法院应予支持，但当事人另有约定的除外。 （3）若购房者未催告出卖人交房，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，若延期交房已超过三年且购房者此前未行使解除权，可能无法再以延期交房为由要求退房。 提醒： 购房者需保留催告交房的相关证据，如书面催告的送达记录；延期交房时间较长时应及时咨询专业人士，避免因超过解除权行使期限而无法退房。

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（一）优先协商，双方依据租赁合同约定或实际情况，就财产损害赔偿、押金返还等争议事项达成一致，此方式高效且成本低。 （二）协商无果，向房屋所在地的居委会、村委会或中介机构申请调解，由第三方介入促成和解。 （三）调解未解决，向有管辖权的人民法院提起诉讼，准备租赁合同、财产损坏凭证、沟通记录等证据证明己方主张。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

法律分析： （1）物业起诉业主不交物业费属于民事纠纷，并非刑事犯罪行为，一般情况下业主不会坐牢。物业会通过向法院提起民事诉讼的方式，要求业主支付拖欠的物业费及违约金。 （2）若业主败诉，法院会判决业主限期支付物业费。若业主拒不执行生效判决，物业可向法院申请强制执行，法院有权采取查封、扣押、冻结业主名下财产等措施，还可对业主处以罚款或拘留，这些均属于民事强制措施，而非刑事处罚。 （3）只有当业主有能力执行生效判决却故意拒不执行，且情节严重时，才可能构成拒不执行判决、裁定罪，面临刑事处罚。不过此类情况在实践中较为少见。 提醒： 业主若对物业费收取有异议，应通过与物业协商或向相关部门投诉等合法途径解决，不要直接拒交；收到法院生效判决后需及时履行义务，避免因拒不执行引发更严重的法律后果。

法律分析： （1）收集关键证据。需保留购房合同，合同中通常明确约定交房时间及逾期交房的违约责任；同时收集开发商逾期交房的相关证据，如书面交房通知、入住通知书等材料，以及通过拍照、录像等方式记录房屋未达到交付条件的实际状况。 （2）撰写起诉状。起诉状应包含原被告的基本信息、具体诉讼请求（明确要求开发商支付的违约金金额）、事实与理由（详细阐述开发商延期交房的具体情况及依据合同约定应承担的责任）。 （3）向有管辖权的法院提交材料。一般向房产所在地的基层人民法院提交起诉状及收集到的证据材料，完成立案手续。 （4）参与庭审及后续执行。在庭审过程中，需向法庭陈述事实、出示证据并进行辩论；法院会根据双方提交的证据及陈述作出判决。若开发商未按判决履行义务，可向法院申请强制执行。 提醒： 起诉前需确认诉讼时效是否已过，不同案情的证据收集及诉讼策略可能存在差异，建议咨询专业人士获取针对性分析。

法律分析： （1）明确具体诉求。起诉前需确定具体的诉讼请求，例如确认自建房的产权归属、分割自建房等，诉求需具体且符合法律规定。 （2）准备相关证据。需收集能证明自身主张的材料，如自建房的审批文件、出资证明、证人证言等，证据需真实有效且与诉求直接相关。 （3）撰写民事起诉状。起诉状应包含原被告的基本信息、具体诉讼请求、事实与理由等内容，事实与理由部分需清晰阐述纠纷的发生经过及自身主张的依据。 （4）向有管辖权的法院递交材料。一般向被告住所地的法院提交起诉状及证据材料，法院会对材料进行审查。 （5）缴纳诉讼费用。法院受理案件后，会通知当事人缴纳诉讼费，当事人需在规定时间内完成缴费，否则可能影响案件受理。 （6）参与庭审。法院安排开庭后，当事人需按时参加庭审，在庭审中充分陈述事实、出示证据并进行辩论，以维护自身合法权益。 （7）等待判决及上诉。法院会根据庭审情况及证据作出判决，若当事人对判决结果不服，可在规定时间内向上一级法院提起上诉。 提醒： 自建房纠纷的证据收集需全面，尤其是产权相关的审批文件和出资证明，若对诉讼流程不熟悉或证据不足，建议咨询专业法律人士获取帮助。

结论： 承租人提前退租能否拿回押金要依据租赁合同约定和实际情况综合判定，并非必然拿不回。 法律解析： 依据民法典相关规定，若租赁合同明确约定提前退租押金不退且该约定不违法，就按约定处理。若合同未明确约定，承租人提前退租属违约，出租人可从押金里扣除违约造成的损失，剩余押金应退还；若押金超出实际损失，承租人可要求适当减少扣除额。要是出租人违约导致承租人提前退租，承租人无需担责，押金应全额退还。所以，提前退租时押金的退还情况要具体分析。如果在提前退租押金退还问题上有疑问，可向专业法律人士咨询以获取更准确的解答。

法律分析： （1）民事责任方面，根据民法典规定，虚假租房合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产需予以返还；无法返还或无需返还的应折价补偿。有过错的一方需赔偿对方因此遭受的损失，包括直接损失如已支付的租金、押金等，以及间接损失如因信赖合同有效而产生的合理支出。 （2）行政责任方面，若利用虚假租房合同实施违规行为，比如骗取公租房资格、逃避房屋限购政策、办理虚假居住证明等，相关行政部门会依法作出处罚。常见的处罚措施包括罚款、没收违法所得、撤销已获得的资格或证件，部分情况还会将行为记入信用档案影响个人信用。 （3）刑事责任方面，若签订虚假租房合同的目的是非法占有他人财物，例如以出租名义收取高额费用后失联、用合同骗取大额押金等，且数额达到法律规定的较大标准，可能构成诈骗罪。一旦构成犯罪，需承担有期徒刑、拘役或管制等刑罚，同时可能并处或单处罚金。 提醒： 虚假租房合同存在多重法律风险，切勿为谋取不正当利益签订此类合同。如遇租房纠纷，应通过合法途径解决，避免因违法操作承担严重后果。

1.协议离婚涉及二手房分割，需准备夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证、离婚协议书以及二手房相关材料如房产证、购房合同、全款支付凭证或按揭贷款合同及还款明细。若房产为夫妻共同财产，离婚协议要明确房产归属及补偿方案。 2.办理房产过户时，双方需持上述材料到不动产登记机构办理转移登记。若房产存在抵押，需先取得抵押权人同意或结清贷款解除抵押。 3.解决措施和建议：一是保证材料真实有效且与房产登记信息一致，防止因材料不全造成过户延误；二是确保离婚协议中关于房产分割的内容清晰明确无歧义，以保障后续过户手续顺利办理。

（一）若合同约定提前退租不退租金且不违法，按约定执行，租客不能要求退还剩余租金。 （二）若合同未约定，租客提前退租支付实际居住租金后，剩余租金房东应退还，但租客要赔偿房东合理损失。 （三）房东不能故意扩大损失，否则扩大部分损失租客不用承担。 （四）若约定不退租金比实际损失高很多，租客可请求法院或仲裁机构调整。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）先核查老婆与前夫的离婚协议或法院生效判决中，关于子女抚养、居住的具体约定。若协议或判决明确孩子居住安排，且当前居住情况违反该约定，可与老婆沟通，要求按约定处理。 （二）若沟通后问题未解决，可尝试第三方调解。比如联系双方信任的亲友、居住地居委会或村委会介入调解，协调孩子居住事宜，避免矛盾激化。 （三）若孩子居住确实侵害自身合法权益，比如导致居住空间严重不足、个人财物受损等，需收集相关证据，如照片、视频、财物损失清单等。之后可向法院提起诉讼，请求维护自身合法权益。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第二百三十六条，该条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。