商品房买卖合同解除问题

房屋交易中的违约金计算主要分为约定计算和法定计算两种方式，具体计算方式需依据合同是否有相关约定来确定。 1.约定计算方式。若房屋交易合同中明确约定了违约金的计算方式，例如按购房款的一定比例计算，违约方需按照合同约定的方式支付违约金。不过，若约定的违约金数额过分高于或低于违约造成的实际损失，当事人可向法院或仲裁机构请求适当减少或增加违约金数额。 2.法定计算方式。若房屋交易合同未约定违约金计算方式，则可根据违约行为造成的实际损失来计算。比如卖方违约时，买方已支付房款产生的利息、另寻房源增加的购房成本等可作为实际损失；买方违约时，卖方因房屋闲置产生的损失、房价下跌导致的差价损失等可作为实际损失依据。法院或仲裁机构通常会结合合同履行情况、当事人过错程度等因素综合判定实际损失数额。

法律分析： （1）租门面房时约定的违约金，若为双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定与公序良俗，该条款有效。这意味着双方需受此约束，一旦一方违约，另一方有权利按约定要求违约方支付违约金。 （2）违约金具有一定的灵活性。当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少；若约定的违约金低于造成的损失，当事人可请求予以增加，以保障公平合理。 提醒： 在约定门面房违约金时，要合理考量可能造成的损失，避免约定过高或过低。不同案情对应解决方案不同，建议咨询进一步分析。

法律分析： （1）租赁未到期店铺被收回，此为出租人违约行为。若租赁合同中对违约责任有明确约定，如违约金数额或计算方法，那么承租人可依合同要求出租人承担责任。当约定违约金低于实际损失时，承租人可请求法院或仲裁机构增加；若违约金过分高于损失，出租人可请求适当减少。 （2）若合同未约定违约责任，承租人可要求出租人赔偿实际损失。这些损失涵盖装修费用剩余租期的分摊损失、搬迁费用以及经营利润损失等。不过，经营利润损失需要有证据证明其合理性与必然性。 （3）承租人要及时收集租赁合同、装修合同、费用票据、经营数据等证据，先尝试与出租人协商赔偿事宜。若协商无果，可通过诉讼途径解决。 提醒： 承租人在收集证据时要确保其真实性与关联性。不同案情赔偿情况有别，建议咨询以进一步分析。

1.租户退租后不注销执照，会影响房东再出租。房东先和租户沟通，要求注销并保留记录。 2.若租户不配合，房东可向市场监管部门反映，提供合同终止证明、产权证明等，说明租户已不在此经营，请求督促注销。 3.若租户因债务不注销，房东书面通知限期注销，逾期可诉讼，凭判决让监管部门处理。

二手房买卖违约纠纷中的案件受理费，需根据诉讼请求的金额或价额分段累计计算，最终费用通常由败诉方承担，部分胜诉部分败诉的则由法院根据实际情况确定各方负担数额。 1.案件受理费的具体计算标准为：诉讼请求金额不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至10万元的部分，按2.5%交纳；超过10万元至20万元的部分，按2%交纳；超过20万元至50万元的部分，按1.5%交纳；超过50万元至100万元的部分，按1%交纳；超过100万元至200万元的部分，按0.9%交纳；超过200万元至500万元的部分，按0.8%交纳；超过500万元至1000万元的部分，按0.7%交纳；超过1000万元至2000万元的部分，按0.6%交纳；超过2000万元的部分，按0.5%交纳。例如诉讼请求金额为50万元时，需交纳的费用为7800元。 2.费用承担规则：案件受理费的负担遵循败诉方承担的一般原则。若案件审理后出现部分胜诉、部分败诉的情况，法院会结合双方当事人对诉讼标的的利害关系、胜诉比例等具体因素，确定各方应负担的费用数额。 3.实用建议：起诉前当事人可根据诉讼请求金额自行估算受理费，提前做好准备；同时要收集整理充分的证据材料，提升胜诉概率以减少费用支出；若纠纷争议较小，可优先考虑调解等非诉讼途径解决，降低诉讼成本。

（一）若为预售合同未办理登记备案，可与开发商协商补签合同。 （二）若预售合同已办理登记备案，可到不动产登记机构或开发商处复印合同，并要求加盖公章确认与原件一致。 （三）若为二手房买卖合同，可联系对方当事人复印合同并签字确认效力，也可到房屋所在地不动产登记部门查询档案并复印留存相关合同资料。 （四）若合同已进行公证，可前往公证处复印公证书内的合同。 （五）合同丢失后应及时采取补救措施，留存好相关证据，以防后续产生纠纷时缺乏依据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，内容如下： 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。 以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

1.一方违约致租赁未到期合同解除，违约方担责。有约定按约定，如付违约金或按租金比例赔偿；没约定，受损方可要求赔实际损失，如找房差价、搬迁费。 2.因不可抗力等不可归责双方的事由解除，双方一般互不赔偿，可按公平原则分担损失。 3.双方协商一致解除，补偿方式由双方协商定。

1.查看合同：租客退房遇巨额赔偿，先看租赁合同，明确双方权责和房屋损坏赔偿约定。若房东索赔超范围，租客可拒绝。 2.责任认定：合同无约定或约定不明时，房东需证明房屋损害是租客故意或重大过失所致，且给出合理赔偿计算依据，否则租客无需担责。 3.解决途径：先协商，让房东提供赔偿明细和证据。协商不成，租客收集证据，可向消协投诉或诉讼维权，由法院判决。

房屋买卖合同中的违约金数额或计算方式通常由当事人自主约定，若合同未明确约定，则需根据违约行为造成的实际损失确定具体金额。 1.违约金的调整规则需遵循公平原则。约定的违约金低于实际损失时，当事人可请求法院或仲裁机构增加；约定的违约金过分高于实际损失时，当事人可请求适当减少。司法实践中，违约金超过实际损失30%的，一般会被认定为“过分高于”。 2.实际损失的认定需结合具体违约情形。例如卖方违约拒不交付房屋时，买方已支付房款产生的利息损失，或是因房价上涨导致后续购房需额外支出的成本等，均可作为确定违约金数额的参考依据。 3.违约金的设置兼具补偿与约束功能。其核心目的是弥补违约行为给对方造成的损失，同时通过一定的惩罚性内容督促合同双方严格履行义务，保障房屋买卖合同的顺利执行。

（一）遵循合同约定：若合同对违约金数额或计算方法有明确规定，就按照合同来计算违约金。 （二）定金规则适用：若合同约定了定金，收受定金一方违约，要双倍返还定金；给付定金一方违约，则不能要求返还定金。 （三）无约定时的赔偿：若合同未约定违约金，受损害方可以要求违约方赔偿因违约造成的损失，损失赔偿额相当于违约造成的损失，包含合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时能预见或应当预见的因违约可能造成的损失，像房屋差价损失等一般可纳入赔偿范围。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

1.执行前房产已出租，处理方式因租赁关系设立时间而异。若租赁先于执行查封，遵循“买卖不破租赁”，租赁合同继续有效。执行法院保障承租人使用，可带租拍卖，新产权人需履行原合同。 2.若租赁在查封后设立，法院可除去租赁关系再执行。查封后的租赁不得对抗申请执行人，法院有权裁定除去租赁权处置。执行中，法院会审查租赁的真实性、合法性及设立时间，确保执行合法公正。

结论： 共有人优先购买权受侵害时，可依法请求按同等条件购买共有份额或主张损失赔偿，但需在法定期限内行使权利。 法律解析： 当共有人优先购买权受侵害时，可通过以下方式救济。若其他共有人未通知转让共有份额的情况，侵害优先购买权，优先购买权人可向法院请求按照同等条件购买该共有份额，法院会综合考虑转让价格、付款方式及期限等因素确定是否支持。若因侵害优先购买权给优先购买权人造成损失，优先购买权人可主张赔偿，赔偿范围一般包括直接损失和可得利益损失。需要注意的是，优先购买权人应在知道或应当知道最终确定的同等条件之日起三十日内，或共有份额权属转移之日起一年内行使权利，超过此期限主张优先购买的，法院不予支持。如果遇到共有人优先购买权被侵害的情况，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。