已交付未过户房屋被抵押，律师助力买家成功过户并获赔

2017年3月1日，原告张某（买方）与被告郭某（卖方）签订房屋买卖合同，约定被告将其位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给原告，总价款95万元。原告依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。被告于2017年7月交付房屋，原告装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，原告多次催促被告配合。直至2023年7月15日，被告出具承诺书，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，被告在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。原告认为被告违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。原告提出的诉求清单包括：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下（房屋价值95万元）；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师的核心论证

银行提出“善意取得”的抗辩理由，认为自己在办理抵押贷款时符合相关规定，抵押权应受法律保护。

周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.依据相关法规：根据中华人民共和国民法典等相关法律法规，善意取得需要满足一定的条件，其中包括受让人受让该不动产或者动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人等。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，有义务对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。本案中，原告自2017年起持续居住使用案涉房屋，这是一个明显的事实。

银行未尽审查义务：庭审中律师提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明原告的实际占有情况。而第三人未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

银行不构成善意取得：银行未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，不符合善意取得的构成要件。

3.最终法律结论：银行不能构成抵押权善意取得，被告的抵押行为属于无权处分，侵害了原告的合法权益。原告有权要求被告及第三人注销抵押登记，并协助办理房屋过户手续，同时被告应承担违约责任。

仲裁/判决结果

某市栖霞区人民法院经过审理，最终采纳了周爱荣律师的观点。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。此外，法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房屋交易市场中，企业和个人常见的错误认知是认为只要办理了抵押登记，抵押权就一定合法有效，而忽视了对房屋实际情况的审查。本案确立的裁判规则是，银行在办理房屋抵押贷款时，必须对房屋的权属、现状及是否存在他人占有使用情况进行合理审查，否则可能无法构成善意取得。

对于用人单位和房屋交易相关方来说，这起案件是一个警示。在进行房屋交易和抵押等行为时，要严格遵守法律法规，尽到合理的审查义务，避免因疏忽或违规行为导致自身权益受损。对于劳动者和房屋买受人而言，要增强法律意识，及时维护自己的合法权益，在遇到类似问题时，要积极收集证据，通过法律途径解决纠纷。

周爱荣律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，律师通过收集社区证明、装修票据、物业发票等关键证据，形成了完整的证据链条，有力地证明了原告的实际占有情况。在法律定性方面，准确判断银行的行为不构成善意取得，为案件的胜诉奠定了基础。在庭审策略上，律师针对银行的抗辩理由，进行了有针对性的反驳，成功说服了法院采纳己方观点。

房屋交易涉及到巨大的财产利益，每一个环节都需要谨慎对待。周爱荣律师凭借专业的法律知识和丰富的办案经验，为当事人争取到了最大的权益，再次证明了专业律师在维护当事人合法权益方面的重要作用。