购买者收房前必须弄清的事项有哪些?

房产买卖纠纷中，很多都是由于购买者收房前没有注意商品房的有关信息导致的。那么，购买者收房前必须弄清的事项有哪些？购买者收房前需要查验房屋的哪些方面呢？购买者收房时，怎么才能避免出现相关的房屋买卖纠纷？

一、钥匙和房子 有了这两样算不算收房?

还得有三书一证一表和消防验收

大足的刘先生等人高高兴兴去收房，却没拿到合同约定的两书一证，为此纳闷不已：“只拿到钥匙，这能算收房吗?”近日，经过重庆市大足区人民法院调解，开发商自知理亏，只得支付逾期交房违约金11万余元。

2010年5月，刘先生等人先后同当地某开发商签订商品房买卖合同，合同约定当年底交房并书面通知，验收交房时开发商应提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(简称两书一证)，如果开发商不能按期交房，将按日支付已交房款万分之一的违约金。

到了交房时间，开发商仅通知购房户到物管处领取了交房钥匙，并未发出书面通知和签署商品房交接单，也未向购房户出示两书一证。这让刘先生等人纳闷不已。

2011年5月30日，开发商才提供了两书一证。刘先生等14名购房户认为，开发商晚了5个月交出两书一证，属于逾期交房，2013年初向大足区法院起诉，要求开发商支付违约金。开发商却认为，2010年底通知购房人领取新房钥匙时，他们并未提出异议，这是对交房条件的认可。这是一种事实的交付行为，不存在逾期交房。

没有按期提供两书一证，也算逾期交房。法官调解后，该系列案件当庭裁判，开发商支付这14名购房户逾期交房违约金111240元，并当庭兑现。

接房要看三书一证一表

根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，如今购房者接房时一定要查看三书一证一表，齐全后才能接房。

三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》。一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。一表是指《竣工验收备案表》。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺;《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标;《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料。

另外，根据《消防法》，楼房必须经过消防验收，才能交付使用。

二、 楼房长胖长高 遭罚款后还赔业主吗?

严重超规不能排除开发商的民事责任

很多购房者认为，接房完成后就可以安心入住了。其实，接房后也可能会遇到问题。江北区某楼盘规划建设2.7万平方米，最终却建成3.4万平方米，业主接房后以小区环境、生活舒适度、房屋价值降低为由，向开发商索赔。日前，重庆市第一中级人民法院判开发商赔偿业主损失近万元。

2011年4月11日，黄某在江北区购房了一套商品房。根据规划部门的审批，该小区规划许可面积为27000余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区建筑面积达到34000余平方米，超出审批近7000平方米。当地建委查出开发商违规后，对其罚款745万元。

2012年底，业主黄某将开发商告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。开发商却表示，违规超建已经受到行政处罚，就不该对业主承担民事责任。

一审法院审理后认为，开发商违规超建行为在被行政处罚之后，是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重超规模建设，对业主居住环境和舒适度造成的损害是客观存在的。本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。据此，一审法院判决开发商赔偿业主黄某9700余元。开发商不服，2013年7月上诉。重庆一中院日前维持原判。