法拍房存在租赁合同该怎么处理

法拍房一直是不少人眼中的“香饽饽”，价格相对优惠，可能让购房者花较少的钱买到心仪房产。然而，拿下法拍房后，却可能遇到一个糟心事——房子存在租赁合同。这就好比你满心欢喜买了套房子，却发现有人占着不走，这时换做是谁，估计心里都得直犯嘀咕。面对这种情况到底该怎么办呢？接下来就为大家详细说说。

一、查清租赁合同的真实性

第一步要做的就是确定这个租赁合同是不是真的。有的房东可能为了阻止房子被拍卖，或者给买家制造麻烦，会弄出一些虚假的租赁合同。可以通过查看租金支付记录，比如银行转账流水；沟通租客了解租赁的过程，包括何时看房、如何签订合同等细节；还可以向周围邻居打听租客实际入住的时间等方式来核实。例如，你买了套法拍房后得知有租赁合同，可以要求租客提供租金转账记录，如果转账记录显示租金缴纳很不规律，或者金额与合同约定不符，那就可能存在问题。

二、确认租赁合同的签订时间

根据法律规定，租赁关系成立时间在法院查封之前，适用“买卖不破租赁”原则，新的产权人要承受原有的租赁关系。要是租赁关系成立时间在法院查封之后，那么这个租赁合同对新产权人就可能不具有约束力。你可以通过合同上的签订日期，结合法院查封房产的相关文件来判断。比如，法院2019年就查封了这处房产，而租赁合同签订日期显示是2020年，那大概率这个租赁合同不能阻却你入住。

三、与租客和原房主协商解决

如果租赁合同真实有效且签订于查封之前，你可以尝试和租客、原房主协商。比如和租客商量提前解除租赁合同，给予一定的经济补偿；或者和原房主协商让他承担一部分解决租赁问题的费用。假如租客租约还剩两年，但他也愿意提前搬走，你可以提出给予他一个月租金作为补偿，争取早日入住。

四、若协商不成可提起诉讼

要是协商没有结果，可以考虑向法院提起诉讼。诉讼前要收集好相关证据，像租赁合同、法院的查封文件、租金支付记录、与对方沟通的聊天记录等。法院会根据具体情况进行审理和判决。比如你收集齐了租赁合同签订于查封之后的证据，向法院起诉要求租客搬离，法院经审理认定事实后，会判决支持你的诉求。

法拍房解决了租赁合同问题后，后续也可能有其他麻烦事儿冒出来，比如房屋质量问题、原房主拖欠的物业费水电费等。这些问题处理不好，又会给自己带来不必要的麻烦。这时候不妨到律图咨询本地律师，律图平台上的律师都有专业的执业资质，可以通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大维权效果，能结合你的具体情况，帮你理清后续流程，告诉你该怎么妥善解决这些后续问题。有这些靠谱的专业人士帮忙，能让你在法拍房的购买和使用过程中少走弯路，更安心地守护自身的合法权益。