什么样的租赁合同无效了

1.无民事行为能力人签的租赁合同无效，因其没能力签合同，合同自始就不算数。
2.双方虚假意思表示签的合同无效，像为避税签阴阳合同，阳合同无效。
3.违反法规强制性规定的合同无效，如租没规划许可证的房，除非一审辩论终结前取得许可。
4.违背公序良俗的合同无效，如租房子搞违法犯罪活动。
5.恶意串通损害他人权益的合同无效，如房东和第三人串通损害承租人优先购买权。

案情回顾:

小朱欲出租房屋，与小胡签订租赁合同。小胡发现该房屋未取得建设工程规划许可证，认为此合同无效，拒绝履行。小朱则称之后能取得许可，合同应有效，双方为此产生争议。同时，小丽将房屋出租给小静，房东小丽却与第三人小李恶意串通签订新租赁合同，损害了小静的优先购买权，小静也认为该租赁合同无效。

案情分析:

1、依据法律规定，租赁未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的房屋，合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得许可的除外。所以小朱与小胡的租赁合同，若在一审法庭辩论终结前小朱仍未取得许可，合同无效。
2、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效。房东小丽与第三人小李恶意串通签订租赁合同，损害了承租人小静的优先购买权，此租赁合同无效。