开发商无证售房如何办

（一）若租赁关系在法院查封前已合法有效成立，要保留好能证明租赁关系的证据，如租赁合同、租金支付凭证等，可继续履行租赁合同至期限届满，即便房屋被拍卖，新所有权人也需遵守租赁合同。 （二）若租赁关系成立于查封之后，需做好搬离准备，此时租赁不能对抗申请执行人，新所有权人有权要求搬离。 （三）及时向执行法院提交租赁关系存在的证据，提出执行异议，以此维护自身租赁权。 （四）因查封无法使用房屋，可依据租赁合同向出租人主张违约责任，要求解除合同、返还租金及押金并赔偿损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

结论： 买受人解除房屋合同有约定解除和法定解除两种途径，解除合同后可要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失或主张违约金。 法律解析： 约定解除是合同中明确约定了解除条件，当条件达成，买受人可依约解除，像约定卖方逾期交房超期，买受人按合同约定通知方式发出通知即可解除。法定解除则要符合民法典规定情形，如卖方迟延交房经催告仍未交付、房屋质量不符约定影响使用、一房二卖或房屋被查封抵押致无法取得所有权、不可抗力致合同目的无法实现等，此时买受人发出解除通知，通知到达卖方时合同解除，若卖方有异议，买受人可通过诉讼或仲裁确认效力。解除合同后，买受人能要求卖方返还已付购房款及利息、赔偿损失或依约主张违约金。如果大家在房屋合同解除方面遇到问题，或对相关法律规定还有疑问，可向专业法律人士咨询。

（一）返还财产 承租人需把租赁房屋归还给出租人，出租人要退还已收的押金。若承租人实际使用了房屋，要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 （二）损失赔偿 合同无效导致的损失由过错方负责。若出租人明知道房屋是违法建筑还出租，要赔偿承租人装修等合理支出；若承租人明知房屋违法还承租，双方按过错比例分担损失。 （三）装修处理 经出租人同意的装修，没和房屋形成一体的可以拆除；已形成一体的，根据双方过错确定损失分担。 各方可先协商解决，协商无果可向法院起诉。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

结论： 遇到房屋买卖诈骗案件，要立即固定证据并向相关公安机关报案，还可在刑事诉讼中附带民事诉讼或刑事案件审结后另行民事诉讼，且避免私下协商。 法律解析： 根据《中华人民共和国刑法》，诈骗罪是以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法骗取数额较大公私财物的行为，房屋买卖诈骗通常符合刑事立案条件。遇到此类案件，第一步需立即固定房屋买卖合同、付款凭证等相关证据。第二步，携带证据向犯罪行为发生地或犯罪嫌疑人住所地的公安机关报案，符合立案标准的，公安机关会依法侦查。若要主张民事权利，可在刑事诉讼中附带民事诉讼，或等刑事案件审结后另行提起民事诉讼，诉求包括确认合同无效、返还财产及赔偿损失。私下协商可能导致证据灭失或再次受损，所以要避免。若您在房屋买卖中遭遇类似情况，或对相关法律问题存在疑问，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

公租房物业服务费一般涵盖房屋共用部位和共用设施设备的日常运行、维护保养费用，比如电梯、消防设施等；还包括小区的清洁卫生费用，像楼道、小区道路清扫等；绿化养护费用，保证小区绿植美观；秩序维护费用，保障小区安全。若有问题，可先和物业沟通，明确费用明细，若沟通无果，可通过业主代表与物业协商，争取合理调整费用。

结论： 房屋租期内房东转让房屋，适用买卖不破租赁原则，原租赁合同对新房东继续有效，承租人可继续承租至租期届满；承租人有优先购买权，房东未通知致其无法行使该权利，可请求赔偿，但按份共有人行使或卖给近亲属除外。 法律解析： 依据法律，租赁物在承租人占有期限内所有权变动不影响租赁合同效力，所以原租赁合同对新房东有约束力，新房东需按原合同履行义务，承租人能继续居住到租期结束。同时，为保障承租人权益，法律赋予其优先购买权，房东出卖房屋应提前合理通知。若房东未通知，致使承租人无法行使优先购买权，承租人可要求房东承担赔偿责任。不过，当房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋卖给近亲属时，承租人的优先购买权受限。如果在租赁和房屋买卖方面遇到类似问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

法律分析： （1）小产权房的产权属性不符合银行抵押的基本要求。小产权房建设于农村集体土地之上，未依法办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发，并非国家房管部门出具的不动产权证书，不具备国家认可的完整产权证明。 （2）小产权房无法办理合法抵押登记手续。银行接受房产抵押时，要求抵押物需具备合法上市交易的条件并能办理抵押登记，而小产权房因缺乏国家认可的不动产权证书，无法在不动产登记机构完成抵押登记，抵押权无法依法设立。 （3）银行难以通过合法途径实现抵押权。若借款人违约，银行需要处置抵押物以收回贷款，但小产权房不能合法上市交易，银行无法通过司法程序或其他合法方式处置该房屋以实现债权，存在较大的资金风险，因此银行通常不接受小产权房作为抵押物。 提醒： 小产权房无法办理合法抵押登记，若有融资需求应选择具备合法不动产权证书的房产作为抵押物，避免因抵押物无效导致借款失败或产生法律纠纷。

（一）查看合同约定。仔细查阅商品房买卖合同里关于产权登记的条款，明确开发商逾期办理的违约责任，为后续维权提供依据。 （二）发出书面催告。以书面形式向开发商发催告函，要求其在合理期限内履行协助办理不动产权证的义务。 （三）提起诉讼维权。若催告后开发商仍不履行义务，业主可向法院起诉，请求法院判令开发商协助办理证件，并支付逾期违约金。 （四）进行投诉督促。向不动产登记主管部门投诉，核实开发商是否完成初始登记等前置手续，通过行政手段督促其履行义务。 法律依据： 《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

结论： 卖方违约致二手房交易无法完成，买方确认定金约定、收集证据后可先协商要求双倍返还定金，协商不成可起诉，定金超法定比例部分仅返还本金，且要及时行使权利。 法律解析： 依据民法典，当事人以定金担保债权，收受定金方违约致合同目的无法实现需双倍返还定金。在二手房交易中，买方主张权利有一定步骤。一是要确认所付为定金且有书面约定，数额不超主合同标的额百分之二十；二是收集定金支付凭证、房屋买卖合同、卖方违约证明等证据；三是先与卖方协商双倍返还定金，协商无果可诉至法院。若定金约定超法定比例，超出部分不能适用定金罚则，只能返还本金。同时，买方需及时行使权利，否则超过诉讼时效会影响权益。若在二手房交易中遇到此类问题不知如何处理，可向专业法律人士咨询。

（一）租赁双方签订合同时，应明确约定租赁期内孳息的归属，避免后续纠纷。 （二）若合同未约定，对于天然孳息，若承租人对孳息产生有合理劳动投入，可参考交易习惯确定归属，如租赁土地耕种庄稼可归承租人。 （三）对于法定孳息，无约定或约定不明时，按交易习惯取得。 （四）在处理孳息归属时，要结合租赁物类型和双方实际履行情况综合判断，保障双方合法权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第三百二十一条规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

结论： 门市房租房违约时，违约金计算以合同约定优先，无约定按实际损失确定，且要符合公平原则及违约金调整规定，违约金与定金不能同时适用。 法律解析： 依据民法典，在门市房租赁中，若合同明确约定了违约金数额或计算方法，应按照约定执行，但约定不能过分高于或低于实际损失。司法实践里，约定违约金超过实际损失百分之三十，可认定过分高于，当事人能请求法院或仲裁机构适当减少；低于实际损失则可请求增加。若合同未约定违约金，违约方需赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失与可得利益损失。并且违约金和定金不能同时主张，当事人只能选择其一。公平原则贯穿整个过程，确保双方权益平衡。若遇到门市房租房违约的相关法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以获得准确且针对性的法律建议。

法律分析： （1）租房补贴与拍卖房无直接关联，两者属于不同的住房相关事项，租房补贴的申请及发放不依赖拍卖房的交易情况。 （2）申请租房补贴的常见条件包括：申请人需具有本地户籍，或在本地连续稳定就业一定时间；在本地无自有住房；收入符合当地规定的中低收入标准；部分地区要求未享受过其他住房保障政策。 （3）申请租房补贴时，需提交身份证、户口本、收入证明、无房证明等相关材料，材料经审核通过后会进行公示，公示无异议方可领取补贴。 （4）各地租房补贴政策存在差异，具体的申请条件、材料要求及流程需向当地住房保障部门咨询确认。 提醒： 申请租房补贴前应详细了解本地政策细节，准备齐全所需材料，避免因不符合条件或材料缺失导致申请失败；若对政策有疑问，及时联系当地住房保障部门确认。