开发商违约的商铺退款流程是什么

申请公租房，首先要确认自己满足当地规定的申请条件，一般得有当地户籍或在当地稳定就业等。准备好身份证、收入证明、住房情况证明等材料。接着通过指定途径提交申请。之后会对申请进行审核和公示，审核通过且公示无异议，就会进入轮候。轮候到后参加选房，选好房签订租赁合同就可以入住啦。

房屋交易违约时，违约金赔付要结合合同约定与法律规定处理。若合同有明确约定，一般按约定执行，但当约定违约金过分高于或低于造成的损失时，当事人可请求法院或仲裁机构调整，过分高于通常指违约金超损失的百分之三十。若合同未约定违约金，受损方可要求违约方赔偿违约造成的损失，含合同履行后可获利益，不过不得超违约方订立合同时预见或应预见的违约损失，且受损方需举证实际损失。 解决措施和建议如下： 1.交易双方签订合同时，应明确约定违约金数额或计算方法，避免后续纠纷。 2.若认为约定违约金不合理，要及时收集证据，向法院或仲裁机构请求调整。 3.受损方在主张赔偿时，提前准备好能证明实际损失的证据。

1.房产合同根本违约时，守约方可采取多种措施维护权益。可依合同约定让违约方担责，像支付违约金、赔偿损失；若合同无约定，可主张违约方赔偿实际损失，含直接损失与可得利益损失。 2.守约方有解除合同的权利，解除时需通知违约方，通知到达时合同解除。若对方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除效力。 3.若违约方拒绝担责，守约方可先协商、调解，不成则可向法院起诉或依仲裁协议申请仲裁。 建议守约方及时收集保存违约证据，以便在维权时使用。在解除合同通知中明确合同解除时间和依据。协商调解时保持理性，若选择诉讼或仲裁，可咨询专业律师。

（一）若要了解漏水赔偿金额鉴定费用，可先明确鉴定范围与项目，简单、小范围的鉴定费用低，复杂、大面积的鉴定费用高，据此对费用有初步预估。 （二）选择鉴定机构时，要综合考虑资质、知名度与收费情况，不能仅看收费高低，资质高、声誉好的机构可能收费高但结果更可靠。 （三）由于不同地区经济和物价有差异，应咨询当地有资质的鉴定机构获取准确的费用信息。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。虽然此条未直接针对鉴定费用，但体现了市场服务中规范行为的原则，鉴定服务也应遵循合理收费等规范。

1.解除房屋买卖合同后，装修费赔偿数额要根据合同约定、解除原因和装修实际状况来定。 2.按照民法典规定，如果合同因一方违约而解除，违约方要赔偿对方因此受到的损失，其中包含合理的装修费用。 3.要是合同里没约定，赔偿数额一般按装修现值算，这需要找专业机构评估装修残值。 4.若装修是守约方为履行合同合理花的钱，还经过了对方同意，过错方就得按评估值赔偿。 5.若装修没经过对方同意，或者是守约方自己的原因让损失变大了，赔偿数额可能会减少。 6.要是双方对赔偿数额有争议，可以通过诉讼解决，法院会结合过错比例、装修实际花费和残值等因素来判决。

买二手房发现漏水纠纷，补充：西安市雁塔区买了二手房发现漏水与原房主纠纷

（一）签订房屋买卖合同时，要确保反映真实交易意愿的“阴合同”符合具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违法违规和不违背公序良俗等条件，以此保障合同有效。 （二）若为办理手续签订“阳合同”，要认识到其可能被认定无效的风险，避免依据“阳合同”履行产生纠纷。 （三）若两个合同都是真实意思体现且无无效情形，要严格按真实意思的合同履行义务，降低法律风险。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

（一）在进行二手房交易起诉时，若想控制费用，可先预估涉案金额，按标准计算诉讼费，若案件符合适用简易程序审理、以调解方式结案或者当事人申请撤诉的情况，要及时与法院沟通，争取减半交纳诉讼费。 （二）选择律师时，要综合考虑案件复杂程度，与律师协商收费方式和金额。简单案件可选择收费相对低的律师，复杂案件在考虑律师经验和声誉的同时，也可对比不同律师按涉案金额收取比例的高低。 （三）对于可能涉及的财产保全、鉴定等额外费用，要提前了解相关收费标准，谨慎决定是否进行。 法律依据： 《诉讼费用交纳办法》第十五条规定，以调解方式结案或者当事人申请撤诉的，减半交纳案件受理费。

1.合同解除后，房款返还需依据解除原因和合同约定来处理。按照法律规定，合同解除后已履行的部分可以要求恢复原状。 2.要是因为卖方违约导致合同解除，买方可以要求返还全部已付房款，还能要求赔偿利息损失或者按合同约定拿违约金。 3.若因买方违约致使合同解除，卖方可以按合同约定扣除违约金或定金后，把剩余房款返还给买方。 4.双方协商一致解除合同的，就按照约定的返还方式和期限执行。要是合同没约定，返还房款时还要支付资金占用期间的利息。 5.若买方已经占有了房屋，需要返还房屋，或者支付相应的占有使用费。 6.返还的范围和方式要结合合同履行情况确定。要是有争议，可以通过诉讼或仲裁来解决。

1.婚前购回迁房签的购房协议通常有效。只要双方意思真实，内容合法合规、不违公序良俗，主体合适，协议就生效。 2.回迁房交易有风险。拿房产证不确定，没证签协议虽有效，但可能无法过户引发纠纷；协议房屋信息不明、程序不规范也易生争议。 3.为降风险，签协议要明确房屋信息、交付和过户时间、违约责任等，还可保留付款凭证、公证保障权益。

（一）约定解除：在签订二手房买卖合同时，明确约定解除条件。当约定条件成就，如卖方未按时迁出户口等，享有解除权的一方可依约解除合同。 （二）法定解除： 1.因不可抗力无法实现合同目的，双方都能解除。 2.卖方隐瞒房屋重大瑕疵影响居住安全，买方有权解除。 3.一方迟延履行主要债务，经催告合理期限仍未履行，另一方可以解除。 4.一方迟延履行债务或有其他违约行为导致合同目的无法实现，也可解除。 解除合同需注意，主张解除的一方要通知对方，合同自通知到达时解除。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定了法定解除的情形，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

（一）确定漏水原因，若因自身过错导致漏水，承担侵权责任，积极和楼下协商，共同查看损失情况并就修复方案和赔偿金额达成一致。 （二）若为房屋质量问题且在质保期内，要求开发商承担维修和赔偿责任，将楼下要求告知开发商，由其与楼下沟通处理。 （三）若因相邻方其他住户行为导致漏水，协助楼下查明责任方，让该住户承担赔偿责任。 （四）若与楼下就赔偿事宜协商不一致，对方起诉时要积极应诉，准备好相关证据。 法律依据： 《民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。