共有房产怎么才能买卖

小产权房因无合法产权，一房二卖时不能按正常产权房规则确定归属。一般先看谁实际占有使用房屋，若一方已入住，通常会倾向于该方；若都未实际占有，看谁先付房款；都没付款的，看谁合同订立在先。解决方案是，未取得房的一方可要求卖方返还房款、赔偿损失，协商不成可去法院起诉。

这买卖流程合法性得看情况。若老人当时有完全民事行为能力，自愿卖房，协议可能有效。但要是老人当时糊涂，无民事或限制民事行为能力，协议就可能无效。解决方案是先确定老人当时精神状态，可找相关证据证明。若无效，可与买方协商退款退房，协商不成可走法律途径解决。

从法律角度为你分析以下几个要点： 关于收房时间及物业费起算 开发商通知收房的效力 - 通常情况下，当开发商按照购房合同约定的时间和方式通知购房者收房时，如果房屋已经具备了合同约定以及法律规定的交付条件（如取得竣工验收备案表等），那么从通知收房之日起，在一定合理期限后，即使购房者未实际办理收房手续，也可能被认定为房屋已经交付。在很多地区的司法实践和相关规定中，合理期限一般为通知送达后的一定天数（常见为 10 - 15 天）。 - 例如，购房合同约定开发商应在 2022 年 12 月 31 日前交付房屋，开发商也在该日期前合法通知了购房者收房，且房屋符合交付条件，那么从通知中规定的收房截止日次日起，房屋的风险和相关费用（包括物业费）可能就开始转移给购房者。 物业再次通知及补交物业费的合理性 - 物业在 2025 年才通知购房者收房及补交物业费，这种情况可能是物业工作存在一定的滞后性。但只要开发商之前的收房通知是合法有效的，且房屋已符合交付条件，物业要求购房者补交从开发商通知收房合理期限届满后到实际收房期间的物业费是有一定法律依据的。 - 不过，物业也有义务在合理时间内跟进业主收房情况并及时沟通物业费事宜。如果物业长期未履行该义务，导致业主未能及时了解物业费情况，在一定程度上可能存在一定的过错，但这并不必然免除购房者补交物业费的责任。 购房者的应对措施 审查交付条件 - 购房者首先要审查开发商在 2022 年通知收房时，房屋是否真正具备了交付条件。如果房屋存在质量问题、未取得必要的验收文件等不符合交付标准的情况，那么购房者有权拒绝收房，并且在此期间的物业费不应由购房者承担。购房者可以要求开发商提供相关的验收文件等资料进行核实。 与物业协商 - 购房者可以与物业进行沟通协商，说明自己未及时收房及未缴纳物业费是因为未收到物业的有效提醒等情况。同时，可以要求物业提供物业费计算的明细，包括收费标准、计算时间段等，以确认物业费金额的准确性。在协商过程中，双方可以尝试就物业费的减免、分期缴纳等事宜达成一致。 法律途径 - 如果购房者认为物业要求补交物业费不合理，且与物业协商无果，可以考虑通过法律途径解决。购房者可以向人民法院提起诉讼，要求法院对物业费的承担问题进行裁决。在诉讼过程中，购房者需要提供相关证据，如房屋存在质量问题的证据、开发商通知收房的相关文件、与物业沟通的记录等，以支持自己的主张。

房子代持存在风险。若代持人擅自处分房子，你权益易受损。解决方案是和代持人签书面代持协议，明确房子实际归属、双方权利义务及违约责任等；保留好购房付款凭证、与代持人沟通记录等能证明你是实际出资人的证据。后续若有纠纷，这些协议和证据能维护你的权益。

三人共同拥有的房屋，单方一般不能抵押。若房屋是共同共有，需全体共有人一致同意才能抵押；若按份共有，按份抵押自己份额一般无需其他共有人同意，但可能影响其他共有人权益。解决方案是，若想抵押，先明确房屋共有性质，共同共有就和其他共有人协商取得同意；按份共有抵押时也要考虑别损害其他共有人利益，避免后续纠纷。

（一）合同约定解除条件且违约符合条件时，守约方按约定行使解除权，书面通知违约方，合同自通知到达时解除，要确保通知内容清晰明确。 （二）合同未约定时，若违约方构成根本违约，守约方可行使法定解除权，书面通知违约方并明确解除合同意思。若违约方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除合同效力。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同；第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

1.自行协商：出现小区隔墙纠纷，双方直接沟通，明确各自想法，争取达成一致。 2.第三方调解：协商不成，可找小区居委会、人民调解委员会等调解，借助其专业与中立促成和解。 3.行政管理投诉：若纠纷涉及违建等违规，可向城管部门反映，让其依法处理。 4.诉讼解决：上述方法都行不通，就收集照片、合同约定等证据，向法院起诉，由法院判决。

承租人行使优先购买权需满足多项条件且存在限制。需房屋租赁合同合法有效、出租人出卖租赁房屋、承租人在同等条件下且在合理期限内主张。同等条件包含价格、付款方式、付款期限等，合理期限方面，一般出卖前通知为15日，拍卖为5日，承租人接到通知15日内未明确购买或拍卖未参加竞买视为放弃。 解决措施和建议如下： 1.承租人应确保租赁合同合法有效，仔细审查合同条款。 2.关注出租人的出卖意向，了解出卖方式。 3.当收到出卖通知，及时明确是否购买，在拍卖时积极参与竞买。 4.知晓共有人和近亲属优先购买权的限制情况，避免不必要的纠纷。

1.无民事行为能力人签的房产合同无效，因其无法独立进行民事法律行为。 2.双方虚假意思表示签的合同无效，像虚构房屋买卖。 3.违反法规强制规定的合同无效，如无证预售商品房。 4.违背公序良俗的合同无效，如借房屋买卖违法或违背公德。 5.恶意串通损害他人权益的合同无效，如损害第三人优先购买权。合同是否无效，由法院或仲裁机构法定认定。

1.婚后用共同财产买房，即便不动产权证只写一方名字，也属夫妻共同财产，婚姻存续期财产通常共有的。 2.一方婚前全款买房且登记自己名下，通常是个人财产。但婚后共同还贷，还贷及对应增值部分是共同财产。 3.一方父母出资登记在自己子女名下，算赠与，一般是个人财产；双方父母出资登记一方名下，按出资份额按份共有。

1.买房未交房能否退房取决于具体情况。若开发商根本违约，像逾期交房经催告合理期限仍未履行、房屋质量不合格等，购房者可依法或依约解除合同退房。若开发商无违约，购房者因自身原因退房则属违约，要承担违约责任如支付违约金。 2.解决措施和建议如下： -购房者决定退房时，要仔细查看购房合同中关于退房的具体约定以及相关法律规定。 -先尝试与开发商进行协商解决退房事宜。 -若协商不成，可通过向人民法院提起诉讼等法律途径来维护自身权益。

一般情况下，廉租房不能买卖。廉租房是为解决低收入家庭住房困难提供的保障性住房，其产权归政府或相关机构，租户只有使用权。不过，有些地方政策允许符合条件的租户在住满一定年限后，按规定购买部分或全部产权。若想买卖廉租房，得先了解当地政策。若违反规定私下买卖，合同可能无效，还会面临法律风险。