买卖二手现房的程序有什么步骤?

（一）买房违约金计算首先遵循有约定从约定原则。按照购房合同中明确的违约金比例或固定金额支付即可，只要约定内容不违反法律规定。 （二）若合同未约定违约金，则按违约造成的实际损失确定。 分两种情况： 1.逾期交房的，损失可按逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。 2.逾期付款的，按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 （三）违约金可根据实际情况调整。如果合同约定的违约金低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，可请求适当减少。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条： 1.当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 3.当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（一）当因承租人过错致房屋及附属设施损坏时，优先考虑恢复原状，若无法恢复原状则赔偿相应修复费用，涵盖人工、材料等实际支出。 （二）对于可修复的财产，赔偿标准为修复所需的实际费用。 （三）若财产无法修复，按照财产受损时的市场价值赔偿，参考同类物品市场价格、折旧程度等因素。 （四）若损害给出租人造成间接损失，如房屋损坏导致的空置期间租金损失，承租人在有充分证据证明损失与损害行为直接关联时需承担赔偿责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

1.租赁期内房东卖房，“买卖不破租赁”，新房东要继续履行原合同。 2.若房东因卖房让租客提前搬离，租客可拒绝；若已搬离，房东违约，租客能追究责任，要求支付违约金和赔偿损失。 3.房东卖房时，租客有优先购买权。若房东未通知租客就卖房，侵害了该权利，租客可要求赔偿，但不能主张合同无效。

1.若房屋所有权人是被执行人，法院能强制执行该房屋。不过，若租赁关系在法院查封前合法建立，依“买卖不破租赁”原则，承租人可继续使用至租期结束。 2.若承租人是被执行人，法院通常不直接执行租赁房屋，但可执行其屋内动产，或其预付给出租人的租金等财产权益。若租金未付，法院会要求承租人向申请执行人支付。

（一）对于合同效力问题，在签订合同时要仔细审查，若发现存在一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益等情况，可请求法院或仲裁机构确认合同无效。 （二）租金及支付方面，双方应严格按照合同约定履行，若有租金调整争议，可通过协商或根据合同中相关调整条款处理。 （三）在租赁房屋使用与维修上，承租人要合理使用房屋，出租人应及时履行维修义务，双方可在合同中明确维修责任和费用承担。 （四）租赁期限内，若要提前解除合同或续租，需按照合同约定的条件和程序进行，避免产生争议。 （五）房屋交付与返还环节，交付时要仔细检查是否符合约定，返还时若房屋有损坏，按合同约定划分责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

结论： 还房贷期间也能退房，但要分情况。开发商严重违约时，购房者可依法解约退房；购房者自身原因退房需协商，擅自退房可能担责，解除购房合同后贷款合同也需解除，剩余贷款由开发商还银行。 法律解析： 依据民法典等相关法律，当开发商有严重违约行为，像逾期交房经催告合理期限仍未履行、房屋质量问题严重影响居住使用，购房者有权依据合同约定或法律规定解除购房和贷款合同，要求退房并返还已付房款及利息等。若因购房者自身原因想退房，需和开发商协商，协商一致可解约，但可能要承担支付违约金等违约责任，擅自退房会面临开发商追究。解除购房合同后，贷款合同基于关联性也应解除，剩余贷款由开发商偿还给银行。若您在还房贷退房方面有疑问，可向专业法律人士咨询，以妥善解决问题。

名下产权清晰且无抵押、查封等限制交易情形的房子，通常可以过户给父母，主要有赠与和买卖两种常见方式，不同方式在流程、税费及后续影响上存在差异。 1.若选择赠与过户，需签订赠与合同，办理赠与公证，缴纳契税等相关税费后，到不动产登记机构办理过户手续。需要注意的是，受赠人后续若再次转让该房产，可能会面临较高的个人所得税支出。 2.若选择买卖过户，需签订房屋买卖合同，按照规定缴纳增值税、个人所得税、契税等税费，再到不动产登记机构办理产权转移登记。这种方式流程相对常规，若符合相关条件，还可享受税收优惠政策。 3.无论选择哪种过户方式，都需提前确认房屋产权状态，确保不存在抵押、查封等限制交易的情况。办理过户时，需准备好相关证件材料，严格按照不动产登记机构的要求完成各项手续。

房东做法违约了，根据法律“买卖不破租赁”，即便房子卖了，原租赁合同对新业主也继续有效，你有权租满三年。你可以和房东或新业主沟通，表明要按合同租满。若对方坚持收回，你可收集合同等证据，要求房东承担违约责任，赔偿你的损失，比如找房的费用等。

1.住房租金能否分割要看情况。若住房是夫妻共同财产，婚姻期间租金收益属共同财产，配偶可分割，因为婚内生产、经营、投资收益归夫妻共有。 2.若住房是一方个人财产，婚后租金若是双方共同管理经营所得，属共同财产，配偶能分割；若仅因市场因素自然增值，一般算个人财产，配偶不能分割。

结论： 办理商铺产权分割需遵循规范流程，依次满足分割条件、备齐材料、提交申请、通过审核、缴纳税费并领取新不动产权证书。 法律解析： 商铺产权分割需先满足法定条件，即拥有明确且可独立使用的空间，同时符合规划要求。随后需准备齐全材料，包括申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、分割方案、测绘报告等。接着向当地不动产登记机构提交申请，登记机构依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则对材料真实性、分割合法性进行审核，若材料存在问题会要求补充修改。审核通过后需缴纳契税、印花税等相关税费，完成后登记机构将进行登记并颁发新的不动产权证书，确认各分割部分的产权归属。若在办理过程中遇到疑问或困难，建议及时向专业法律人士或当地不动产登记机构咨询，以保障自身权益及流程顺利。

（一）当发现不动产登记簿记载事项错误，权利人、利害关系人可携带相关证明材料到登记机构申请更正登记，若不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误，登记机构会进行更正。 （二）若他人冒用身份信息等非法手段获得不动产登记，收集身份被冒用的证据、证明登记程序违法等材料，通过行政诉讼要求撤销登记行为。 （三）凭借人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，因其导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，可据此向登记机构申请撤销原错误登记。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

法律分析： （1）房产证上有孩子名字，孩子便拥有该房产部分产权，这是受法律保护的，离婚时夫妻不能随意处置孩子的份额。 （2）对于夫妻共同拥有的房产份额，双方可先协商分割方式，像协议折价补偿、竞价取得等。 （3）若协商无果，可通过诉讼解决，法院会依据房产具体情况、双方贡献等因素判定分割比例。 （4）在对房产进行处分时，如出售，必须是为了孩子利益且经过法定程序，以此保障孩子权益。 提醒： 处理房产分割时，务必严格依法保护孩子权益。不同家庭房产情况差异大，建议咨询专业人士进一步分析。