1.当实际成交价超过所在等级基准地价均值,且不低于该均值的情况下,应按照成交价不低于40%的标准来计算土地出让金。
反之,如果实际成交价低于基准地价均值,那么我们会依据基准地价均值的40%来计算土地出让金;
2.在出现土地使用权转让的情况时,对划拨土地使用权进行补办出让处理时,需按照基准地价均值的40%来计算土地出让金;
3.根据上述计算方法得出的土地出让金数字,如土地使用权受让方对此存在不同意见,他们可以授权具有资质的土地估价机构进行进一步的评估,并根据评估价格的40%来计算出最终的土地出让金;
4.为了防止划拨土地使用权成本价格过高影响整体土地价值,规定其最多不得超过土地总价的60%。
因此,在以划拨土地使用权价格为基础计算出让金时,严格要求必须先将成本价格转换为符合市场趋势的土地价格,然后再按照不低于40%的标准精心计算土地出让金。
作为政府性基金的重要组成部分,土地出让金主要是指各地方各级政府土地管理部门在将土地使用权出让给土地使用者后,根据现行法律法规向受让者收取的土地出让全额价款(包括土地出让的交易总额)。
同时,也包含了土地使用期满,土地使用者需要继续使用土地时向土地管理部门交付的续期土地出让价款等情况,或者是原通过行政划拨形式获取土地使用权的土地使用者,将土地使用权进行合法的转让、出租、抵押、作价入股和投资时,所须支付的相应土地出让价款。
然而需要注意的是,土地出让金并非单纯的地价概念。
以住宅类项目为例,此类项目通常通过公开招投标、拍卖、挂牌等方式进行,此时土地出让金基本反映了市场地价水平。
但对于诸如经济适用房、廉租房、配套房等特殊对象,以及开发园区等特定工业用地项目来说,由于受到诸多因素的制约,无法完全依赖市场机制进行调节,故土地出让金在这种情况下更具税收的性质,属定价范畴。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者;并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。