怎么签中介二手房买卖合同

（一）收集实际出资证据。保存购房款支付凭证，包括银行转账记录、取款记录等，证明实际出资人为借名人。 （二）保存购房相关票据。留存契税发票、物业费发票等，辅助证明实际购房行为由借名人完成。 （三）收集沟通记录。保存双方关于借名买房的聊天记录、录音等，还原借名买房事实。 （四）根据借名行为性质主张权利。若借名行为不违反法律法规强制性规定和公序良俗，借名人可主张房屋实际归属。若借名行为违反限购政策等规定，借名人无法获得房屋产权，但可要求出名人返还购房款及利息。若出名人擅自处分房屋，借名人可要求其赔偿损失。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

（一）一方依法或依约解除合同的情形。未违约方有权要求违约方承担违约责任，包括支付合同约定的违约金，或者赔偿因违约造成的损失。损失赔偿额应当相当于违约所造成的实际损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 （二）双方协商一致解除合同的情形。按照双方协商确定的内容处理权利义务，例如约定剩余租金的返还方式、房屋交接的时间等，均需依照协商结果执行。 （三）因不可抗力等不可归责于双方的原因解除合同的情形。双方一般无需承担违约责任，但应根据公平原则分担已经发生的损失，比如共同分担房屋装修的残值损失等。 （四）合同解除后的通用处理。尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。具体包括承租人返还房屋，出租人返还多收取的租金或押金等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定 1.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 2.合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 3.主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

法律分析： （1）若签订租赁合同时不知房屋已被查封，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内被司法机关查封，致使租赁房屋无法使用，承租人可请求解除合同，并要求返还剩余租金和押金。 （2）若在房屋被查封后才签订租赁合同，该合同可能被认定无效，出租人应返还已收取的租金。此时承租人应及时与出租人沟通协商退款事宜，协商不成的，可收集租赁合同、付款凭证等证据，通过诉讼途径维护自身权益。 （3）若因房屋查封遭受其他损失，承租人还可要求出租人赔偿相应损失。 提醒： 租赁房屋前建议核实房屋是否存在司法查封等限制状态，避免陷入纠纷；若已遇房屋查封情况，需保留好相关证据，必要时通过合法途径维权。

1.小产权房不能为子女办理正规过户手续。小产权房是建在农村集体土地上的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡或村政府颁发，并非国家认可的不动产权证，不具备合法产权属性。 2.房产过户需要合法产权证明和符合国家规定的转让条件，小产权房没有国家颁发的不动产权证，无法通过买卖、赠与、继承等正规方式办理过户登记。即便存在私下交付，也不受法律保护，子女无法获得合法产权。后续遇到拆迁或权属纠纷时，权益难以保障。 3.解决措施和建议：谨慎对待小产权房相关事宜，避免因小产权房问题产生法律风险。

您好，感谢您的咨询，稍后会有工作人员给您致电！

1.主张未办理房产证损失的举证关键在于围绕损失存在、数额及因果关系进行。需提供能证明未办证事实、损失类型及数额以及因果关系的证据，且所有证据要符合法定形式。 2.解决措施和建议： -收集能证明未办证事实的证据，像购房合同、付款凭证、不动产登记机构无法办证证明、与开发商逾期办证的沟通记录等。 -对于损失类型及数额的证明，若合同有逾期办证违约金约定，提交合同；无约定或实际损失超约定时，收集如房屋成交价差额、利息损失、额外教育支出等实际损失证据。 -提供能证明因果关系的证据，如转让受阻原因说明、贷款机构拒绝放贷书面答复等。 -确保证据符合法定形式，书面证据尽量用原件，证人证言让证人出庭作证。

法律分析： （1）小产权房指集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用，无法取得合法有效产权证书的房屋。 （2）若中介合同仅提供信息、媒介服务等内容，双方意思表示真实，不违反法律法规强制性规定和公序良俗，相关服务条款可能有效。 （3）若中介合同涉及小产权房买卖核心交易条款，如促成所有权转移或过户等，可能因违反土地管理规定被认定无效，此类交易扰乱土地和房地产市场秩序。 （4）合同无效后，中介应返还已收费用，有过错方需赔偿对方损失。 提醒： 小产权房买卖中介合同效力存在不确定性，签订前建议咨询专业法律人士确认条款效力，避免权益受损。

法律分析： （1）无效的买房合同自始没有法律约束力，违约金条款作为合同内容的一部分，会随合同无效而无效，因此不存在按照合同约定计算违约金的情况。 （2）合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。 （3）损失赔偿的范围包括因信赖合同有效而产生的购房款利息、为购买房屋支出的合理费用等；若双方均存在过错，需根据各自过错比例分担上述损失。 提醒： 买房前应仔细核实房屋产权状况及是否存在抵押等限制情况，保留相关交易凭证；若合同被认定无效，需收集损失证据并根据过错情况主张赔偿。

（一）在起诉二手房房东案件中，若想加快审理进程，可尽量确保适用简易程序。比如提供清晰明确的证据，让案件事实简单清晰，符合简易程序适用条件。 （二）若案件可能涉及管辖权异议、司法鉴定、公告送达等情况，提前做好应对准备，积极配合相关程序，减少不必要的时间消耗。 （三）当房产涉及房东离婚时共同财产分割问题，主动协助法院追加当事人和核查财产权属，避免因拖延导致程序时间增加。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第一百六十四条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长一个月。

从法律实务角度来看，您描述的情况需要分几个层面来分析：首先，这套房产已经完成了两次产权变更（从借名到实际出资人，再到侄儿），且都办理了正规过户手续并缴纳了土地出让金。目前房产证上的权利性质已经是出让，说明已经完成了从经济适用房到商品房的转化过程。这种情况下，房产的物权状态在法律上是明确的。其次，关于借名购房的问题，虽然确实存在违规风险，但考虑到：1）过户时已补缴出让金；2）单位现在对其他房源也采取相同处理方式；3）距离最初购房已过去11年。这些因素都会降低被追究的可能性。对于侄儿的物权影响，关键要看：1）当初借名购房是否违反当时的经适房政策；2）赠与程序是否合法完整。如果这两步都没有明显违法瑕疵，单纯有人告发很难动摇现有产权。但需要注意，如果查实最初借名行为确实违法，理论上原产权单位可以主张合同无效，不过实践中这种情况很少见。建议：1）保管好所有交易凭证和缴费证明；2）如果担心，可以查询当地对历史遗留问题的处理政策；3）目前侄儿的产权是受法律保护的，不必过度担忧，但短期内避免再次交易为宜。（补充说明：不同地区对经适房政策执行有差异，如需更准确分析建议提供所在省市信息）

（一）区分违约主体确定赔偿方式。若买方违约，卖方可不退还定金。若卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方。 （二）可根据实际损失调整赔偿额。当实际损失与定金罚则的赔偿额差异较大时，受损方可以请求法院或仲裁机构调整。若定金不足以弥补违约造成的损失，受损方可主张赔偿超过定金数额的损失，但需提供证据证明实际损失大于定金数额。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定： 1.第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 2.第五百八十八条：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

1.小产权房买卖协议大多无效，因其建设于农村集体土地且未办法定手续，转让违反集体土地使用权不得非法出让、转让规定，依民法典，违反效力性强制性规定的民事法律行为无效。同一集体经济组织成员间买卖虽有个别例外，但需严格符合宅基地使用条件，且合同效力难稳定保障。 2.解决措施和建议：不建议进行小产权房买卖，若有购买意向，需详细了解是否符合例外情形及当地政策规定，咨询专业法律人士降低风险。