商品房预售合同效力应当怎样认定呢

1.离婚后一方买的二手房是个人财产。为保障孩子在该房屋的居住权益，可按民法典规定和孩子签订居住权合同并登记，登记完成居住权即设立，孩子能合法居住。若直接抚养孩子的一方买房，要从利于孩子成长考虑，优先选位置方便孩子上学和生活的房屋。 2.若购买方想把房屋赠与孩子，要签订赠与合同并办理过户登记，完成后房屋归孩子所有，非法定情形不能撤销赠与。 3.若双方对孩子相关房产安排有约定，应按约定履行；无约定可协商确定，协商不成可诉讼解决，一切以有利于孩子权益为核心原则。 解决措施和建议： 1.及时与孩子签订居住权合同并办理登记保障其居住权。 2.买房时充分考察房屋周边教育、生活配套情况。 3.赠与孩子房屋要及时完成合同签订和过户登记。 4.有房产安排约定要留存好相关证据，协商不成尽快通过法律途径解决。

法律分析： （1）小产权房因土地性质及证件缺失，无法办理法定过户手续。其建设于农村集体土地上，未缴纳土地出让金，未取得不动产权证，所有权转移不被不动产登记部门认可，不具备商品房的合法流转属性。 （2）夫妻间签订的小产权房转让协议仅具有内部约束力。双方可通过协议约定房屋归属，但该协议不能对抗外部第三人。例如，若房屋被用于偿还一方对外债务，协议无法阻止第三人对房屋主张权利。 （3）小产权房转让后的权益保障存在漏洞。若遇拆迁，由于缺乏合法产权证明，协议约定的归属方可能无法直接获得拆迁补偿款，或只能按集体土地上房屋的相关政策获得部分补偿，权益无法得到充分保障。 提醒： 小产权房转让不受法律完全保护，夫妻签订转让协议时需知晓其内部效力限制，遇到拆迁或第三方纠纷时，建议咨询专业法律人士以明确具体权益保障措施。

结论： 买房定金能否退还取决于具体情况。卖方原因导致合同问题，买方有权退定金甚至主张双倍返还；不可归责于双方的事由致合同无法履行，定金应退还；买方自身原因不履行约定，无权要求返还定金。 法律解析： 《民法典》规定，定金是合同履行的担保。给付定金方不履行约定债务，无权收回定金；收受定金方不履行约定债务，要双倍返还定金。若因卖方原因合同无法订立或履行，买方权益受法律保护，可要求退还定金或双倍返还。因不可归责于双方的事由使合同无法履行，定金退还合理。而买方自身原因不履行约定，按定金法则不能要求返还。同时要区分定金与订金，本案明确为定金，适用定金法则。具体能否退还定金，要结合双方签订的定金协议及实际情况判断。如果您在买房定金退还方面有疑问，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）若发现房屋防盗设施有缺陷，应及时书面提醒房东维修或更换，留存好相关沟通记录。若房东在合理时间内未处理，可自行维修后要求房东承担费用。 （二）承租人自身要做好安全防范，出门锁好门，不使用不合格门锁，妥善保管财物。 （三）若发生盗窃事件，及时报警并保留现场证据，以便后续判断责任归属。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。这意味着房东有义务保障房屋及附属设施在租赁期间符合安全标准等约定用途，若未做到则可能需承担责任。

法律分析： （1）若购房合同中明确约定开发商延期交房时购房者有权退房的具体条件，且开发商延期交房的情形已满足合同约定的退房标准，购房者可依据合同约定行使退房权利。 （2）若购房合同未就延期交房退房事宜作出约定，购房者可向开发商发出书面催告，要求其在合理期限内交付房屋。根据法律规定，该合理期限一般为三个月，若开发商在催告后的三个月内仍未交付房屋，购房者可依法解除购房合同并主张退房。 提醒： 购房者遇到延期交房问题时，应先核对购房合同条款，如需催告开发商需保留书面催告凭证，权益受损时可咨询专业法律人员获取针对性解决方案。

1.买卖不破租赁是指在承租人按租赁合同占有期限内，租赁物发生所有权变动，不影响租赁合同效力，但需区分情形处理。若租赁合同签于法院查封房屋之前且承租人已实际占有使用，承租人可向执行法院申报租赁关系，提交租赁合同、租金支付凭证、居住证明等材料，法院拍卖时要披露租赁信息，买受人需继续履行原租赁合同。若租赁合同签于法院查封之后，租赁关系无法对抗买受人，承租人需配合搬离，不过有权向原出租人主张违约责任，要求退还剩余租金和押金并赔偿合理损失。 2.解决措施和建议：承租人要及时核实租赁合同签订时间与查封时间的先后顺序，并且保留好相关证据，必要时通过诉讼来维护自身权益。

结论： 买卖二手房时原合同并非法定必备文件，有合法有效的不动产权证等法定文件，交易就能正常进行。 法律解析： 现行法律规定，二手房交易关键在于房屋所有权转移，法定需提交的文件有不动产权证、买卖双方身份证明、网签合同等。不动产权证是房屋权属的唯一合法证明，能证明卖方对房屋的处分权。原合同一般是卖方和开发商签的商品房买卖合同，主要辅助确认房屋原始交易信息，并非交易流程强制材料。即使卖方不能提供原合同，只要有合法有效的不动产权证，交易合法性不受影响。不过建议买方交易前查看原合同核实房屋情况，这是自主风险防范措施。如果在二手房交易中你对相关法律问题仍有疑惑，可向专业法律人士咨询。

法律分析： （1）优先依据购房合同约定确定赔偿金额。若购房合同中明确载明延期交房的违约金计算方式，例如按已付房款的固定比例每日计算，则直接按照该标准乘以15天得出赔偿数额。 （2）若购房合同未约定延期交房违约金，可按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的租金标准计算15天的赔偿金额。该租金标准需以有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的数值为准。 （3）购房者可在合理时间内以书面形式催告开发商交付房屋，经催告后开发商仍未在合理期限内交房的，购房者有权依法解除购房合同，并要求开发商赔偿因此造成的损失。 提醒： 购房者应及时书面催告开发商交房并保留相关凭证，若与开发商协商赔偿无果，需收集购房合同、付款记录等证据，必要时咨询专业法律人士处理。

1.二手房买方违约赔偿金额要依据合同约定和实际损失来确定。若合同有违约金数额或比例的约定，应按约定执行，但当约定违约金过分高于实际损失时，买方有权请求法院或仲裁机构适当减少，过分高于一般指超过实际损失的百分之三十。 2.若合同未约定违约金，卖方可以主张赔偿实际损失，涵盖房价下跌的差额、为交易支出的中介费和评估费等合理费用，以及因违约导致的其他损失。 3.若买方已支付定金，按照定金罚则，买方违约时定金不予退还，不过定金和违约金不能同时适用，卖方需从中选择其一主张。实际赔偿金额需结合具体案件情况和相关证据来确定。 解决措施和建议： 1.买卖双方签订合同时，应明确约定违约金数额或比例，避免后续争议。 2.卖方要保留好为交易支出的各项费用凭证，以便在买方违约时主张实际损失赔偿。 3.当出现违约情况时，要及时收集相关证据，通过合法途径解决纠纷。

法律分析： （1）物业不交接擅自撤场的行为，既违反物业服务合同约定，也违反物业管理相关规定。物业服务合同终止或履行期间，物业均需完成资料、设施设备等交接工作，擅自撤场且不交接的行为侵害业主合法权益。 （2）业主可通过书面形式催告物业限期完成交接，催告内容需明确交接事项、期限等信息，并保留送达凭证，如邮寄回执、签收记录等，作为后续维权依据。 （3）若物业经催告仍不履行交接义务，业主委员会可代表全体业主向人民法院起诉，要求物业承担违约责任，包括赔偿因擅自撤场导致的损失，例如临时聘请安保或清洁人员的费用、设施管理真空造成的合理损失等。 （4）业主还可向当地房地产行政主管部门投诉，物业擅自撤离且不交接的行为，相关部门可依据规定对其进行行政处罚，督促物业履行交接义务。 （5）业主应注意收集证据，包括物业擅自撤场的现场照片、视频，书面催告文件及送达凭证，临时支出的费用票据等，以便在维权时有效支持自身主张。 提醒： 业主处理物业擅自撤场问题时，需及时保留催告凭证和损失相关证据，若案情涉及复杂的合同条款或损失计算，建议咨询专业人士进一步分析具体维权方案。

（一）若合同约定违约金条款，承租人单方违约提前解约，出租人有权要求其支付违约金。此时承租人应按约定支付。 （二）合同未约定违约金，承租人违约给出租人造成损失，出租人可主张赔偿损失，承租人需赔偿实际损失。 （三）因不可抗力等法定免责事由致使无法履约，承租人无需支付违约金。 （四）因出租人违约导致承租人解约，承租人不仅无需支付违约金，还可要求出租人担责。 （五）违约金数额明显不合理，当事人可请求法院或仲裁机构调整。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）核查合同约定。查看租赁合同中对于租金退还和提前解除的条款，若明确房东应退还剩余租金或扣除违约金后退还，而房东不履行，其构成违约。 （二）协商解决。租户先尝试与房东沟通，要求其按照合同约定退还租金。 （三）收集证据起诉。若协商无果，收集租赁合同、租金支付凭证、沟通记录等证据，向房屋所在地法院起诉，要求房东退还剩余租金并承担违约责任。 （四）主张赔偿损失。若因房东违约致使租户提前解除合同，如房屋不符合安全标准或房东干扰使用，租户可要求赔偿损失。 （五）合理扣除违约金。租户自身原因提前退租且合同无约定时，房东可扣除不超实际损失百分之三十的违约金后退还剩余租金。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。