商品房买卖合同包括哪些特征

房子被多家法院查封拍卖后的分配顺序需严格依照法定规则进行，整体遵循执行费用优先扣除、优先受偿权人优先受偿、普通债权按法定顺序或比例清偿的逻辑。 1.执行费用优先扣除。拍卖款需首先支付执行过程中的必要开支，包括评估费、拍卖服务费、执行人员差旅费等，这些费用是保障执行程序顺利推进的基础，因此在分配前必须优先足额扣除。 2.优先受偿权人就剩余款项优先受偿。若房屋设有抵押权等法定优先受偿权，相关权利人可在执行费用扣除后，就拍卖款优先获得清偿。例如房屋办理了抵押登记，抵押权人有权就抵押范围内的款项优先受偿，以实现其担保权益。 3.普通债权按法定规则清偿。对于无优先受偿权的普通债权，各法院会按照查封顺序依次清偿，首封案件的债权人先受偿；若拍卖款清偿首封债权后仍有剩余，轮候查封案件的债权人按顺序依次受偿。若拍卖款不足以覆盖全部普通债权，各债权人将按债权比例分配剩余款项。此外，法院会制作详细的分配方案并送达各债权人，债权人对方案有异议的，可通过法定程序提出并解决争议。

结论： 转移房屋买卖合同分债权转让、债务转移和合同概括转让。债权转让需通知债务人，特定债权不能转让；债务转移需债权人同意；合同概括转让须对方同意，转让要签书面协议并办理产权过户等手续。 法律解析： 依据《民法典》相关规定，在房屋买卖合同权利义务转移中，债权转让时，只有通知债务人，转让才对其生效，且一些特定性质的债权不能转让，这是为保障债务人合法权益和维护合同的稳定性。债务转移需债权人同意，因为这涉及到债权人的利益实现，债权人要对新债务人的履约能力等进行考量。合同概括转让涉及整个合同权利义务的变更，所以必须经对方同意。转让时签订书面协议能明确各方权利义务，减少纠纷隐患，办理产权过户等手续则是完成房屋交易的法定程序。如果在房屋买卖合同转移过程中遇到疑问或纠纷，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）合同有明确约定：按合同中约定的按月租金计算违约金的具体比例或金额来计算。例如约定比例是每月租金的20%，则用月租金乘以20%得到违约金数额。 （二）合同未明确约定：按照违约行为给对方造成的实际损失计算，实际损失包含直接损失和可得利益损失等。如因违约使对方额外支出寻找新租客的费用属于直接损失。司法实践里，法院会综合考量多种因素合理确定违约金数额，平衡双方利益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

结论：夫妻共同申请公积金贷款的年限需综合多因素确定，最长不超30年，一般以主贷人年龄为主要依据，同时受房龄影响。 法律解析：夫妻共同申请公积金贷款时，贷款年限的计算遵循以下规则。首先贷款期限最长不得超过30年。其次一般以主贷人年龄确定贷款年限，贷款期限与主贷人年龄之和不得超过规定的退休年龄后5年，男性对应的合计上限为65岁，女性为60岁。此外所购房屋的房龄也会影响贷款年限，房龄较老的房屋贷款年限会相应缩短。银行会综合考虑夫妻双方年龄、房龄等因素，确定最终的公积金贷款年限。若对自身公积金贷款年限的具体计算存在疑问，建议向专业法律人士或住房公积金管理中心咨询，以获得准确的解答和指导。

房租违约日期的计算需结合租赁合同约定与实际履行情况综合确定，不同违约情形下的起算时间有所区别。 1.若租赁合同明确约定租金支付时间，例如每月5日前支付当月租金，租客未在约定时间内完成支付，约定时间的次日即为违约日期的起算点。 2.若租赁合同未明确具体租金支付时间，租客需在合理期限内支付租金，合理期限通常依据行业惯例、交易习惯等因素确定。房东可先催告租客在合理期限内支付，若租客在催告的合理期限届满时仍未支付，该届满日即为违约日期的起算点。 3.若出现租赁合同约定的其他违约情形，例如擅自转租等，违约行为发生的当日即为违约日期的起算点。

1.房东租房违约，租客除违约金外，还能主张其他赔偿。若房东违约造成租客实际经济损失，像临时找房的搬家费、额外租金差价等，租客可要求赔偿。 2.某些情况下，若能证明房东违约让预期可得利益受损，租客也可索赔。比如租房用于经营，因违约导致的利润损失。但主张可得利益损失要有充分证据证明损失必然且可预见。 3.租客要及时收集证据，通过协商或诉讼维护权益。

房租诈骗行为涉嫌构成诈骗罪，其量刑标准需结合诈骗金额大小与情节严重程度综合判定，同时各地区可依据本地经济社会发展状况在法定数额幅度内确定具体执行标准。 1.诈骗公私财物价值达到三千元至一万元以上的，属于数额较大情形，依法应处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。 2.诈骗金额达到三万元至十万元以上的，属于数额巨大情形，依法应处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。 3.诈骗金额达到五十万元以上的，属于数额特别巨大情形，依法应处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。 4.各地区可结合本地区经济社会发展的实际状况，在上述规定的数额幅度范围内，自行确定本地区执行的具体数额标准，以适配本地经济社会发展的实际需求。

1.若判决一方继续承租，另一方搬离，获承租权方可要求对方限期腾房。对方不执行，可申请强制执行，法院会发通知责令履行。 2.若涉及租金分担等金钱给付，支付方应按判决支付。不履行时，另一方可申请强制执行，法院有权查冻划其财产。 3.执行中，法院会保障双方基本生活，平衡利益，确保判决有效执行。

房屋合同未到期退租时，押金是否退还需结合合同约定及实际情况处理，并非所有情况都能直接取回押金。 1.合同有提前退租相关约定的，严格按照合同内容执行。若合同明确约定提前退租不予退还押金，租客需遵守约定，可能无法要回押金；若约定了其他处理方式，如扣除部分押金或支付违约金后退还剩余部分，则按该约定操作。 2.合同未约定提前退租情形的，租客提前退租构成违约，应及时联系房东说明退租原因与时间，主动提出承担合理的违约责任，比如支付一定金额的违约金，通过友好协商争取房东退还押金。 3.若房东无正当理由拒绝退还押金，租客可收集租赁合同、押金支付凭证、沟通记录等相关证据，通过向居委会或房管所申请第三方调解，或直接向法院提起诉讼的方式维护自身合法权益。

结论：商品房合同违约金计算分两种情况，有约定按约定执行，无约定参照相关标准确定。 法律解析： 商品房买卖合同违约金的计算需根据合同约定情况处理。若合同明确约定了违约金的计算方式或具体数额，应按照合同约定执行，例如合同约定逾期交房按日支付已付房款万分之一的违约金，就依照该约定计算。若合同未约定违约金数额或损失赔偿计算方法，则需参照相关标准确定。其中，逾期付款的，可按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果对违约金计算存在疑问，或在实际操作中遇到合同纠纷，建议向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议和帮助，维护自身合法权益。

1.若有授权委托，他人持授权书代签租房合同，合同有效，受法律约束。 2.若构成表见代理，像多次由代签人处理租房事务，相对人有理由相信其有代理权，合同也有效。 3.若既无委托又不构成表见代理，属无权代理，合同效力待定。本人追认则有效，拒绝则无效，代签人担责。 4.若代签人恶意冒用他人名义签合同，合同无效，被冒用者无责，可追究代签人法律责任。

（一）仔细研读购房合同，明确交付时间和违约责任条款，按合同约定处理延期交付问题。 （二）若开发商违约，可要求其支付违约金，数额按合同约定计算；也可选择解除合同，让开发商返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。 （三）注意收集证据，如延期交付通知、购房合同、付款凭证等，为维权提供支撑。 （四）先与开发商协商解决方案，协商不成则通过法律途径，向法院提起诉讼。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。