二手房买要注意哪些问题

结论： 离婚后房产证登记双方姓名的房屋出售，若离婚协议或裁判文书已分割房产，另一方应配合过户，不配合可强制过户；若未分割则需双方一致同意，有争议可起诉分割后再处理出售。 法律解析： 根据民法典关于共有财产处分及不动产登记的规定，离婚后房屋出售情况不同处理方式不同。若房产已在离婚协议或裁判文书中分割，确认归一方所有，另一方配合过户是法定义务，若拒绝，所有权人可凭生效法律文书强制过户，之后该方即可单独处分房屋。若离婚时未分割，房屋属双方共同共有，出售时需双方一致同意，且办理手续时双方都要到场。若双方对出售有争议，可通过诉讼分割房产，待明确权属后再出售，以确保交易合法有效。如果您在处理此类房屋出售问题时遇到困难，可向专业法律人士咨询，以获得更精准的法律建议和帮助。

法律分析： （1）仅以小产权房买卖合同无效为由提起诉讼，请求返还购房款或赔偿损失的纠纷，法院通常不予直接受理。此类纠纷涉及政策调整和合同效力认定的复杂问题，需结合具体政策背景处理，法院一般不单独就合同效力问题进行审理。 （2）因小产权房建设、销售违反土地管理、规划等规定引发的纠纷，法院不予受理。小产权房的建设和销售行为本身属于行政管理部门的监管范畴，相关争议应由行政机关依法处理，不属于法院民事案件受理范围。 （3）小产权房权属不明时，当事人就房屋归属、使用等问题发生争议提起诉讼，法院通常不予受理。由于小产权房未取得合法产权证书，缺乏有效的产权登记证明，法院难以对房屋权属和使用关系作出明确认定和处理。 提醒： 遇到小产权房相关纠纷时，应先确认纠纷类型，若属于行政管理范畴，可向土地、规划等部门反映；若涉及民事权益，建议咨询专业法律人士，明确纠纷性质后再选择合适的解决途径。

购买五证不全的房子风险大。房子可能无法办理产权证书，意味着你没有合法产权，不能自由买卖、抵押。还可能遭遇工程烂尾，开发商资金链断裂，房子建不下去。此外，房屋质量也难保障，后期出现问题维权困难。解决方案是别买五证不全房子，若已买，和开发商协商退款，协商不成可通过诉讼解决。

结论： 买房贷款延期违约金计算，有合同约定按约定执行，但不得过分高于实际损失；无约定则按国家规定支付逾期利息。 法律解析： 根据民法典，若贷款合同明确约定了延期还款违约金计算方式，就依此执行。不过，若约定违约金过分高于实际损失，借款人可请求法院或仲裁机构适当减少。若合同未约定违约金，借款人要按国家规定支付逾期利息，一般是在借款合同载明的贷款利率水平上加收百分之三十至百分之五十，计算基数为逾期未还本金，计算期间从逾期日至实际清偿日。无论哪种情况，都要符合民法典关于违约金合理性的要求，结合实际损失、合同履行情况等综合确定。如果在买房贷款延期违约金计算方面有疑问，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

法律分析： （1）财产查控与处置。法院有权查询、冻结、划拨商品房违约金支付方的银行存款等财产，也可查封、扣押、拍卖、变卖其名下其他财产，用于清偿违约金债务。 （2）刑事责任风险。若支付方有能力执行却拒不执行法院生效判决或裁定，情节严重的，可能构成拒不执行判决、裁定罪，面临刑事处罚，可处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 （3）信用惩戒与行为限制。支付方会被纳入失信被执行人名单，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到限制。日常生活也会受影响，比如被限制出境、限制高消费，无法进行乘坐飞机、高铁一等座、入住星级酒店等行为。 提醒： 若支付方有能力履行违约金给付义务，应主动配合执行以避免严重后果；若确实无履行能力，需及时向法院提交相关证明材料说明情况。

1.双方离婚后办理房产过户领新不动产权证书，要携带多种证件材料。 2.所需证件材料如下： -身份证明材料，包含双方当事人的居民身份证和户口簿。 -离婚证明材料，协议离婚的要提供离婚证以及经婚姻登记机关备案的离婚财产分割协议；诉讼离婚的需提供人民法院生效的离婚判决书或调解书。 -原不动产权证书。 -不动产登记申请表，可在现场填写。 -其他可能需提交的材料，像完税证明或税务部门出具的免税证明，具体按不动产登记机构要求来定。 3.注意事项：以上材料需携带原件，部分材料要提供复印件，建议提前咨询当地不动产登记中心确认细节。

特殊情况可以跟对方协商的

结论： 夫妻可约定财产归属，老公签署放弃产权书面协议且无欺诈胁迫等情形时协议有效，房屋产权依购房资金来源和协议内容认定，办理产权变更登记后房屋归妻子个人所有，离婚时不参与分割。 法律解析： 依据民法典规定，夫妻能对婚姻关系存续期间及婚前财产归属进行约定。当老公签署放弃产权书面协议，且此为双方真实意愿表达，不存在欺诈、胁迫等情况，该协议具有合法性和有效性。在认定房屋产权归属方面，若购房款来自妻子个人财产，协议生效后房屋自然归妻子个人。若购房款是夫妻共同财产，老公明确放弃其产权份额，也可约定房屋为妻子单独所有。不过，要确保房屋真正成为妻子个人财产，双方需凭借有效的协议到不动产登记机构办理产权变更登记，将房屋登记为妻子单独所有，完成登记后，离婚时该房屋不纳入夫妻共同财产分割范围。若您在夫妻财产约定及产权登记等方面存在疑问，可向专业法律人士咨询。

1.房屋买卖合同效力判断需依据具体情况。一般而言，符合当事人有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律法规强制性规定及公序良俗这三个条件的合同通常有效。 2.对于新建商品房买卖合同，预售时出卖人要取得商品房预售许可证明，未取得的预售合同无效，但起诉前取得则可认定有效；现售时出卖人需有房屋所有权或处分权，且房屋为合法建筑。同时，合同内容不能存在恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的等情况。 3.若不满足上述条件，合同可能出现无效、可撤销或效力待定的情形。 解决措施和建议： 1.购房者在签订房屋买卖合同前，要仔细审查出卖人的相关资质和证件，如预售许可证明、房屋所有权证明等。 2.签订合同时，确保合同条款符合法律法规和公序良俗，避免出现可能导致合同无效或可撤销的情形。 3.若对合同效力存在疑问，可咨询专业法律人士。

产权证面积少写80多个平方，这可能影响你的权益。你可以先收集购房合同、测绘报告等能证明实际面积的材料。然后和开发商沟通，要求更正面积。若沟通无果，可通过法律途径解决，向法院起诉，请求法院判决按实际面积重新登记产权证，以保障自身合法权益。

法律分析： （1）协商退房拿回房款时，需与开发商或卖方签订书面退房退款协议，明确约定退款金额、支付方式、到账时间等关键内容，书面协议是界定双方权利义务的直接依据，可有效减少后续纠纷。 （2）书面协议签订后，应积极督促对方按照协议约定的时间和方式履行退款义务，确保自身房款及时收回。 （3）若对方未按协议约定时间退款，可通过发送书面催告函的方式要求其履行义务，催告函中需载明对方违约情况、要求履行的具体内容及合理期限，并留存催告函的送达证据。 （4）经催告后对方仍不履行退款义务的，可收集购房合同、退房协议、付款凭证、催告函件、沟通记录等证据，向人民法院提起诉讼，请求判令对方返还房款，并主张赔偿利息等合理损失。 （5）在协商退房及后续维权过程中，需妥善保留所有相关证据材料，包括但不限于书面协议、付款记录、沟通信息、函件及送达凭证等，这些证据是维护自身合法权益的重要保障。 提醒： 协商退房时必须签订书面协议，避免口头约定引发争议；若对方违约，应及时采取催告或诉讼方式维权，同时注意全程保留证据以支持自身诉求。

1.延期半年交房通常需支付违约金或赔偿损失。在商品房买卖中，依据相关法律，出卖人有按约定交付房屋的义务，逾期交付属于违约行为。 2.若合同明确约定逾期交房违约金条款，出卖人应依约支付违约金。若合同未约定，买受人可主张赔偿损失，损失包含直接损失与可得利益损失，不过以违约方订立合同时可预见的损失为限。 3.若出卖人以不可抗力主张免责，需举证证明延期是不可抗力所致，并且已及时通知买受人，否则仍要承担违约责任。 4.解决措施与建议： -买受人在签订合同时应明确约定逾期交房的违约金条款，保障自身权益。 -出卖人若遇到可能导致延期交房的不可抗力因素，应及时收集证据并通知买受人。 -双方若就延期交房及违约金问题发生争议，可先协商解决，协商不成可通过法律途径解决。