买卖二手商品房合同

结论： 房屋租赁期内出租人卖房，遵循“买卖不破租赁”原则，新房主应继续履行原租赁合同。承租人有优先购买权，出租人未合理通知需担责，但按份共有人行使或卖给近亲属除外。承租人放弃优先购买权可正常使用至租期结束。 法律解析： 根据相关法律规定，“买卖不破租赁”保障了承租人在租赁期内的合法权益，即便房屋所有权发生变更，原租赁合同依然有效，新房主需继续履行。同时，为保障承租人权益，出租人出卖房屋时应在合理期限内通知承租人，使其能在同等条件下行使优先购买权。若出租人未履行通知义务等妨害承租人行使该权利，承租人可要求其承担赔偿责任。不过，当房屋按份共有人行使优先购买权或者房屋卖给出租人的近亲属时，承租人的优先购买权受限。若承租人放弃优先购买权，可在租赁期内正常使用房屋直至合同期满。如果大家在房屋租赁买卖过程中遇到类似法律问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 父母赠与房产证书一般有效，但需满足一定条件，且要办理过户登记才能转移房产所有权。 法律解析： 赠与是双方民事法律行为，父母赠与房产证书有效需赠与人有真实赠与意思、受赠人有接受赠与意思，赠与人对房产有合法处分权，赠与内容不违反法律法规强制性规定和公序良俗，满足这些条件赠与证书在合同层面有效。然而，房产所有权转移以登记为准，仅持有赠与证书未办理过户登记，房产所有权依旧归父母。所以，为保障受赠人权益，应及时办理过户登记。若在房产赠与过程中遇到法律问题或对相关规定不明确，可向专业法律人士咨询，以获得准确法律建议。

法律分析： （1）故意隐瞒或虚假陈述重要事实是关键要素之一。像房屋质量、抵押查封、真实房龄、周边环境及配套设施等信息，若卖方刻意隐瞒或虚假表述，会误导买方。 （2）主观故意体现了卖方的欺诈意图，为获取不正当利益，如抬高房价、快速促成交易等而欺骗买方。 （3）因果关系也不可或缺，即买方的购房决定是基于卖方的欺诈行为。比如因虚假的学位情况介绍而决定购房。若同时满足上述条件，二手房交易欺诈可被认定。受欺诈方有权利通过法院或仲裁机构撤销合同，并要求欺诈方进行赔偿。 提醒： 二手房交易时要仔细核查房屋信息，若怀疑存在欺诈，建议及时咨询专业人士分析处理。

1.提前退租违约金数额需根据租赁合同有无约定来确定。有约定的按约定执行，不过若约定过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整，违约金超过造成损失30%可能被认定过高。 2.若合同未约定违约金，出租方可要求承租方赔偿提前退租导致的实际损失，像寻找新租客期间的租金损失等，但实际损失需出租方举证证明。 3.解决措施与建议：签订租赁合同时，双方应明确约定违约金数额或计算方式，避免后续纠纷。若发生提前退租情况，有约定按约定协商，无约定则出租方及时收集实际损失证据，通过合法途径解决。

（一）协商解决：直接与开发商沟通，提出自身诉求和解决方案，双方达成一致从而解决纠纷。 （二）申请调解：若协商无果，请求消费者协会、人民调解委员会等第三方介入，促使双方达成调解协议。 （三）申请仲裁：合同中有仲裁条款的，可向约定的仲裁机构提交仲裁申请，由仲裁机构裁决。 （四）提起诉讼：前面方式都行不通时，收集合同、付款凭证、沟通记录等证据，向有管辖权的法院起诉，由法院审理判决。整个过程要注意保留证据。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

（一）无违约行为时，租客可提前告知房东解除租赁关系，要求房东退还押金，可通过微信、短信等方式保留沟通记录。 （二）若有违约情形，房东应及时固定租客损坏房屋物品、拖欠租金等证据，如拍照、录像等，按实际损失扣除费用后退还余额。若损失超押金，可与租客协商赔偿，协商不成可通过诉讼解决。 《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

结论： 刚过户的二手房漏水责任归属分三种情况，卖方隐瞒问题由卖方担责，房屋在保修期内且属保修范围由开发商担责，买方使用不当则买方自行负责。 法律解析： 依据诚实信用原则，卖方有义务保证所售房屋质量符合正常使用要求，若故意隐瞒漏水问题，构成欺诈，需承担维修责任。若房屋处于保修期且漏水在保修范围内，按照相关规定，开发商要承担维修责任。而若是买方使用不当导致漏水，自然由买方自行维修。发生漏水情况，应先找专业机构确定漏水原因。若因卖方隐瞒问题，可先协商，协商不成可诉讼要求其承担费用或赔偿损失；若是开发商责任，可按合同约定要求其履行保修义务。若遇到此类纠纷难以判断责任归属或不知如何处理，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 非赠与的房产已转移，可依据不同情形追回，如行使撤销权、要求无权处分的受让人返还、主张合同无效等。 法律解析： 根据《民法典》规定，若因重大误解、欺诈、胁迫等签订房产转移合同，当事人可在规定时间内行使撤销权。重大误解当事人自知道或应当知道撤销事由之日起九十日内，其他情况自知道或应当知道撤销事由之日起一年内，向法院或仲裁机构请求撤销合同，合同撤销后就能要求返还房产。若房产被无权处分，所有权人可要求受让人返还，若受让人构成善意取得则无法直接追回，但可向无权处分人索赔。若合同存在违反法律法规强制性规定等无效情形，可向法院主张合同无效以要求返还房产。如果您在房产转移方面遇到类似法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

结论： 房东提前收房构成违约，赔偿标准先看合同约定，有约定按约定执行；无约定则租客可要求赔偿实际损失，难以确定损失时由法院酌情判定。 法律解析： 依据民法典相关规定，依法成立的合同受法律保护，双方都应按约定履行义务。若租赁合同中明确规定房东提前收房的违约金数额或计算方法，房东就需依约支付违约金，这体现了合同的约定优先原则。若合同未作约定，租客因房东提前收房遭受的实际损失，房东理应赔偿，像另行租房的差价、搬家费用等，不过租客要保留好相关证据。若实际损失无法准确确定，法院会根据公平原则，参考市场行情等因素来判定赔偿数额。若遇到此类房东提前收房赔偿纠纷，可向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

（一）有合同约定的情况，严格按照合同中明确的违约金数额或计算方法，要求违约方支付违约金。比如合同约定按购房款一定比例计算，就按照该比例获得赔偿。 （二）合同未约定违约金时，受损害方可以要求违约方赔偿违约造成的损失，涵盖合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时能预见或应预见的因违约可能造成的损失。 （三）当约定的违约金低于实际造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构增加；若约定的违约金过分高于损失，可请求适当减少，法院或仲裁机构会综合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素衡量。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

可以因租客延期交房租终止合同，但要视具体情况而定。若租赁合同有约定，租客延期交租达到一定条件房东有权解约，当租客违约行为符合约定时，房东就能依约解除合同。即使合同未明确约定，法律规定租客无正当理由未支付或迟延支付租金，房东可要求其在合理期限内支付，租客逾期不支付，房东可解除合同。 解决措施和建议如下： 1.房东在签订租赁合同时，应明确约定租客延期交租的解约条件和违约责任，保障自身权益。 2.当租客出现延期交租情况，房东按法律规定书面通知租客，并给予合理支付宽限期。 3.若租客在宽限期内仍未支付，房东正式通知解除合同，并保留相关证据，必要时通过法律途径解决。

法律分析： （1）法院在房屋买卖纠纷案件审理中可依当事人自愿原则开展调解，这是基于保障当事人意思自治，能有效解决纠纷。 （2）调解贯穿于诉讼的一审、二审和再审全过程，为当事人提供了多阶段解决纠纷的途径。 （3）只要调解协议不违反法律强制性规定，不损害国家、社会公共和他人合法权益，经法院审查确认后会制作调解书。 （4）调解书签收后即具法律效力，与判决书有同等执行力，一方不履行时另一方有权申请强制执行，保障了当事人合法权益。 提醒： 在参与法院调解时，要充分了解自身权益和调解协议内容，避免因疏忽造成权益受损。不同案件情况不同，如有疑问可咨询进一步分析。