对于以商品房买卖担保借贷合同的案件性质及效力的认定,司法实践中应当采用审慎的态度。从法律关系的角度,应结合各方面证据,查明当事人的真实意思表示;对于此类担保行为的担保物,从学理及常理的角度分析,应当是房屋而非合同债权;对于其效力,由于这一担保形式违反物权法及担保法禁止流质契约的规定而应归为无效。
以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,双方真实的法律关系是民间借贷关系。出借人向借款人支付的款项实为借款,并非买卖合同价款,出借人并未履行买卖合同的价款支付义务。故借款到期后借款人不能还款的,出借人无权请求履行买卖合同。
担保型买卖合同是《民间借贷规定》第二十四条只适用于让与担保情形下的买卖合同。在订立买卖合同设立让与担保的场合,如果债务人到期不履行债务,债权人则可以以所有权人的身份要求债务人交付标的物。由于在债务到期前债权人已经是标的物的所有权人,因此自然可以优先于其他债权人受偿——让与担保是通过将责任财产特定化并优先受偿的方式来实现担保功能的。既然让与担保属于优先受偿的担保,那么它自然也要受到流押禁令的约束:不能直接要求取得标的物的所有权,而必须负清算义务——将拍卖所得价款的多余部分返还债务人,纳入债务人的责任财产中。
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