担保型买卖合同的效力作用如何，怎么看待担保型买卖合同

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根据以房抵债房屋买卖合同效力的回答如下：近年来，民间借贷案件频发，很多借款人无力偿还借款。有的借款人在无力偿还借款时，与借款人协商以物抵债。发生纠纷的往往集中在双方达成以物抵债协议后尚未履行时，债权人要求债务人按原先合同约定履行债务。司法实践中有两种不同的意见：一种意见认为，新的协议替代了原来的合同，双方应按新协议履行，不能要求债务人仍按原合同约定履行义务。另外一种意见认为，以物抵债协议的性质应认定为履行合同的一种手段，并没有产生一种新的债权债务关系来代替原来的合同关系。在协议尚未履行前，债权人的债权未实现的情况下，债权人享有选择权，既可以要求债务人履行原合同约定的义务，也可以要求债务人履行以物抵债协议约定的给付义务。我们认为，以物抵债协议宜认定为履行合同债务的一种手段，在债权人实际受领之后发生清偿的效力，合同当事人之间的债权债务关系消灭。而在债务人实际履行、债权人实际受领之前，由于当事人之间债权债务关系仍然存在，债权人有权选择债务清偿的方式，既可以要求债务人履行原合同约定的义务，也可以要求债务人履行以物抵债协议约定的给付。换言之，以物抵债是债权人允许债务人以合同约定之外的方式来履行债务，是债权人的一种选择权利，而不是约束债权人的一项义务。在现实经济生活中，合同双方当事人采取以物抵债的方式来履行合同，往往是在债务人不履行或无力履行合同的情况下债权人做出让步的结果。因此，将以物抵债认定是履行合同债务的一种手段，认可债权人在实际受领之前享有选择权，不仅符合合同双方当事人之间的真实意思表示，也有利于保护债权人的合法权益。

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关于 担保型买卖合同的效力认定这个问题的回答，有以下几个方面：以物抵债是诺成合同，当事人意思表示一致即可成立，不以抵债物的物权变动为成立要件。禁止流质规则不能作为否定以物抵债效力的依据，利益失衡的以物抵债可以通过显失公平规则来调整。民事执行领域的强制以物抵债裁定可以导致物权变动，但以物抵债的确认性法律文书不能引起物权变动。

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《关于审理民间借贷的解释》第二十四条确定了担保型房屋买卖合同的从属性，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。若出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同，就颠倒了主从合同关系。同时，由于房屋买卖合同中仍隐藏着担保的本意，若判决驳回原告要求履行房屋买卖合同的诉讼请求，必然会影响当事人后续的法律救济。而驳回起诉只是针对不符合起诉条件情形的一种程序性裁定，原告再次起诉符合条件的，人民法院仍应受理。所以解释“第二十四条”从程序上规定：“出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人秋明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。只有从程序上作出如此规定，才能使双方的权利义务关系真正归位至正确的实体关系中去。
2.《关于审理民间借贷的解释》第二十四条实质是将担保型房屋买卖合同认定为让与担保与后让与担保，而非不动产抵押。最高人民法院民一庭编著的理解与适用中表述“如果发生买卖合同标的物所有权同时转移的外观，则可构成让与担保；如果尚未发生标的物所有权转移的外观，则可以构成后让与担保(8)。”让与担保、后让与担保与物权法定原则交不冲突。它也是通过赋予担保权人行使买卖合同的债权来保证担保权人对担保物享有排他性权利，避免担保人在担保设立后将担保物出售或在担保物上设置其他权利负担，从从保障担保权人的债权安全，这与物权法定原则的立法本意一致(9)。
3.《关于审理民间借贷的解释》第二十四条确定当事人就买卖合同标的物有强制清算义务。在处理担保型房屋买卖合同案件时，若按房屋买卖合同约定“交房抵债”，势必因房屋价值的变动损害一方当事人的利益，亦与当事人最初出于担保的目的相违背。为了追求当事人之间的利益平衡，达到实现公平的目的的，解释第二十四条第2款规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。这一规定既尊重了当事人以房屋作为债权担保的合同意思，也兼顾了法律上关于流押（质）条款的强制性规定。反映了债权人和债务人利益的动态平衡，体现的是一种折中的解释路径。