未履行的租赁合同是否能解除

在商业活动或者日常生活里，经常会签订租赁合同。有时候合同签好了，却因为各种原因没办法履行。比如租客签了租房合同，结果突然工作调动要去别的城市，没办法再租这个房子；或者房东签了合同后，房子出现了严重质量问题需要维修，没办法按时交给租客使用。这时候大家就会想，这没履行的租赁合同能不能解除呢？接下来就详细说说这个问题。

一、判断合同能否解除需看约定

很多租赁合同里会有关于合同解除的条款。要是合同里明确写了在某些情况下可以解除合同，那就按照合同约定来。比如说合同约定，如果租客拖欠租金超过一定期限，房东有权解除合同。要是租客真的拖欠租金达到了约定的期限，房东就可以依据合同约定解除合同。这种约定是双方自愿达成的，具有法律效力。不过得注意，约定的解除条件要合理合法，不能违反法律法规的强制性规定。

二、法定解除合同的情形

就算合同里没有约定解除条款，在一些法定情形下，也能解除合同。比如因为不可抗力导致合同没办法履行。像遭遇地震、洪水等自然灾害，把出租的房屋损坏了，租客没办法正常使用，这就属于不可抗力。还有就是一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。例如房东把房子又租给了别人，让原来签合同的租客没办法入住，租客就可以解除合同。另外，如果一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方也能解除合同。比如租客一直不付租金，房东多次催告后，租客还是不付，房东就可以解除合同。

三、解除合同的程序

如果要解除合同，一般需要通知对方。通知可以是书面的，也可以是口头的，但为了避免以后产生纠纷，最好采用书面通知。书面通知里要写清楚解除合同的原因和时间。比如房东要解除和租客的合同，就可以写一份书面通知，说明因为租客拖欠租金，根据合同约定或者法律规定，从什么时候起解除合同。对方收到通知后，如果有异议，可以在一定期限内向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。

四、解除合同后的处理

合同解除后，还涉及到一些后续处理问题。如果已经交了租金或者押金，要根据具体情况退还。比如租客提前解除合同，房东可以按照合同约定扣除一部分违约金后，把剩余的租金和押金退给租客。要是因为一方的过错导致合同解除，给对方造成损失的，过错方要承担赔偿责任。比如房东把房子租给别人导致原租客没办法入住，房东就要赔偿租客因为重新找房子产生的费用等损失。

租赁合同解除后，后续还可能有一系列问题需要处理。比如解除合同的效力是否会引发其他纠纷，赔偿金额谈不拢该怎么办，剩余物品的处理问题等。这些问题要是处理不好，很容易引发新的矛盾。这时候可以到律图咨询律师，律图平台上的律师都具备专业的执业资质，能通过官方渠道核验。他们不会做虚假承诺，也不夸大维权效果，会根据你的具体情况，帮你理清后续流程，为你提供合理的解决方案。有专业靠谱的律师帮忙，能让你在处理租赁合同解除问题时少走弯路，更好地维护自己的合法权益。