买房时违约金具体要怎么计算

买房时，违约金计算有两种方式，依据合同约定和法律规定。
如果购房合同明确约定了违约金数额或计算方法，就按合同执行。举个例子，合同约定卖方逾期交房，每逾期一日按房屋总价款的万分之五付违约金，那逾期天数乘以房屋总价款再乘以万分之五，就是要支付的违约金。
要是合同没约定违约金或约定不明确，按照《中华人民共和国民法典》，受损害方可以根据违约造成的实际损失主张赔偿。实际损失包含直接损失和可得利益损失。比如卖方违约让买方无法按时入住，买方在外租房的租金就是直接损失。
违约金数额有限制。要是违约金过分高于或低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当减少或增加。判断是否“过分高于”，通常以实际损失的百分之三十为参考。
遇到买房违约情况，先看合同约定，合同没约定就按实际损失主张赔偿，同时要留意违约金调整的规定。

案情回顾:

小朱与小许签订购房合同，合同约定若小许逾期交房，每逾期一日需按房屋总价款的万分之五支付违约金。然而小许逾期交房30天，小朱要求小许按约定支付违约金，小许却认为违约金过高，拒绝按约定支付，双方因此产生争议。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，若购房合同有明确约定违约金的具体数额或计算方法，一般应按照合同约定执行。本案中合同已明确约定逾期交房违约金计算方式，小朱要求小许按约定支付违约金合理合法。
2、但违约金数额并非毫无限制，若违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。判断是否“过分高于”，一般以实际损失的百分之三十为参考标准。小许若认为违约金过高，需证明实际损失远低于约定违约金，否则应按合同约定支付。