房屋出租合同在什么情况下会无效

《中华人民共和国民法典》规定，房屋出租合同在以下情形下无效。
若出租方不是房屋所有权人，也没获得合法授权，那和承租方签的合同就无效。比如有人没经过产权人同意，就把别人的房子租出去，这种合同就是无效的。
要是出租的房屋是违法建筑，合同也会无效。像没拿到建设工程规划许可证，或者没按许可证规定建设的房屋，还有未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，租这些房子的合同都无效。
当一方用欺诈、胁迫手段签合同，损害国家利益，或者双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益时，房屋出租合同同样无效。例如出租方故意隐瞒房屋重大质量问题，骗承租方签合同，这种合同就是无效的。
另外，违反法律、行政法规强制性规定，或者违背公序良俗的合同也无效。要是把房屋用于违法犯罪活动，签的租赁合同就因违反法律强制性规定而无效。
遇到这些无效合同情况，当事人可以去法院起诉，要求确认合同无效，让对方返还已支付的租金等费用，造成损失的还能要求赔偿。建议在签合同前，仔细核实出租方身份和房屋合法性，避免陷入无效合同纠纷。

案情回顾:

小许将一套房屋出租给小何，签订了房屋出租合同。小何入住后发现房屋存在严重质量问题，后经调查得知小许并非房屋所有权人，且未获得合法授权，同时该房屋是未取得建设工程规划许可证的违法建筑。小何认为合同无效，要求小许退还租金，小许则坚持合同有效，双方产生争议。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，合同主体不适格会导致合同无效，小许并非房屋所有权人且未获合法授权，其与小何签订的合同无效。
2、标的物违法会使合同无效，该出租房屋属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑，此租赁合同无效。
3、出租方小许故意隐瞒房屋存在重大质量问题，属于意思表示不真实，损害了小何的利益，合同也应无效。所以小许应退还小何租金。