当租赁期超20年，合同是否算有效

《中华人民共和国民法典》规定，租赁合同租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效。
这意味着，租赁期超20年时，合同并非全无效，只是超出20年的期限无效。在20年有效期限内，合同对双方有法律约束力，双方要按约定履行权利和义务。20年期限届满，若双方没续签合同，承租人要返还租赁物。要是双方想继续保持租赁关系，可续签租赁合同，但续签期限也不能超20年。
举个例子，甲乙签了30年的租赁合同，前20年的租赁约定有效，受法律保护，超出的10年租赁期限无效。
对于超20年的租赁合同，大家要注意20年以内部分有效，超出部分无效。在签订租赁合同时，要考虑租赁期限，尽量控制在20年以内。如果租赁需求超过20年，可以在20年期限届满后续签合同，以保障自身合法权益。

案情回顾:

小朱与小胡签订了一份租赁期限为30年的租赁合同。合同履行几年后，小朱认为合同约定的30年租赁期限都应有效，要求小胡按合同履行30年；而小胡则认为根据法律规定，超过20年的部分无效，20年后他有权收回租赁物。双方因此产生争议。

案情分析:

1、依据《中华人民共和国民法典》规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。所以小朱与小胡签订的30年租赁合同，前20年的租赁约定有效，受法律保护，双方需按合同约定履行权利和义务。
2、超出的10年租赁期限无效。20年期限届满后，若双方未续签合同，小胡有权要求小朱返还租赁物；若双方愿意继续保持租赁关系，可续签租赁合同，但续签的租赁期限同样不得超过20年。