依法获得
商品房预售许可证书签订的预售房屋合同具有合法效力；然而，若卖方未能获取商品房预售许可证书便与买方签订了认购协议，则该协议将被视为无效。然而，如果在案件提交至法庭审理之前，卖方成功地获得了商品房预售许可证，那么，法院有可能会把该认购协议认定为有效。在此过程中，各方
当事人均需具备书面表达能力，且其意思表示应当是真诚和自主产生的。此外，
合同条款还须遵守普遍适用的法律原则，并且能满足法律规定的形式要求。
《城市
商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《
民法典》第一百四十三条具备下列条件的
民事法律行为有效：
（一）
行为人具有相应的
民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政
法规的强制性规定，不违背公序良俗。
