购房预售合同要注意啥问题

（一）如果遇到房屋买卖引发的合同纠纷，可先确定被告住所地，若要向被告住所地法院起诉，需准备好相关证据材料和起诉状前往该法院立案。 （二）也可考虑合同履行地，也就是房屋所在地法院。收集好能证明合同纠纷事实、自身权益受损等证据，撰写起诉状后向此法院提起诉讼。当事人可综合距离远近、司法资源等因素，选择更合适的有管辖权的法院来维护权益。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

结论：还不上房贷可向银行申请延期，需主动提交申请及相关证明材料，银行审核评估后决定是否批准。 法律解析：根据民法典规定，借款人暂时无力偿还借款时，可与贷款人协商展期。若出现房贷还款困难，借款人应主动联系贷款银行，说明自身经济困难状况，表达还款意愿并提出延期申请，同时按银行要求提供失业证明、收入减少证明等材料。银行会对申请及材料进行审核，综合考量借款人信用状况、还款记录、经济困难原因及程度等因素。审核通过后，双方会重新签订协议明确延期期限、还款方式等内容；审核未通过时，借款人需按原合同约定还款，否则构成违约，需承担违约责任并影响个人征信。若您正面临房贷还款难题，建议及时与贷款银行沟通，或向专业法律人士咨询具体申请流程及注意事项。

法律分析： （1）订立遗嘱是父母将房产只给予一个孩子的有效方式。书面遗嘱能清晰表达父母意愿，不同形式的遗嘱有不同的法定要件。自书遗嘱需遗嘱人亲自书写、签名并注明日期，保证遗嘱的真实性和自愿性。代书遗嘱需有两个以上见证人，确保遗嘱形成过程的公正性和合法性。 （2）直接办理过户也是可行途径。买卖方式需签订合同并缴纳税费，这一过程遵循市场交易规则，保障双方权益。赠与方式要签订合同并公证，再进行过户登记，公证环节加强了赠与行为的法律效力。 提醒： 无论选择遗嘱还是过户方式，都要严格按法定程序操作。不同案情可能有不同法律适用，建议咨询进一步分析。

法律分析： （1）租客提前结束租赁，首先看租赁合同约定。若合同有提前解约条款，就按条款执行，比如支付违约金，这是遵循契约精神的体现。 （2）若租客无正当理由提前解约且合同未明确约定处理方式，房东有权要求其承担违约责任，赔偿因提前解约带来的损失，像寻找新租客期间的租金损失，这是保障房东合法权益的合理要求。 （3）租客若有正当理由，如不可抗力致使无法继续租赁，可部分或全部免除责任，此时双方应协商解决后续问题，如退还剩余租金和押金，以公平合理的方式处理。 （4）双方可先进行友好协商，若协商不成，房东可通过法律途径，向法院起诉要求租客承担违约责任。 提醒： 租客提前解约情况复杂，不同情形处理方式不同，建议遇到此类问题咨询专业意见。

（一）查看合同条款。仔细研究租赁合同，看是否存在提前解约的相关约定，若有则按约定支付违约金解除合同。 （二）与房东协商。若合同无提前解约条款，和房东坦诚沟通，说明自身情况，争取房东同意提前解除合同。 （三）避免强行解除。若房东不同意，强行解除可能要承担赔偿损失等违约责任，如房东重新出租前的空置损失等，应尽量与房东达成一致降低违约成本。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房屋买卖合同无效后，应优先返还因该合同取得的财产，出卖人需退还房屋价款，买受人需返还房屋。 1.财产返还的具体执行：若房屋已交付使用，买受人应腾空房屋并交给出卖人；若房屋价款已支付，出卖人应全额退还买受人支付的款项。 2.房屋增值部分的处理：需根据双方过错程度确定责任。若买受人对合同无效无过错，可向出卖人主张房屋增值部分的损失；若双方均存在过错，则按照各自过错比例分担该增值损失。 3.其他损失的赔偿：若因一方过错导致合同无效，给对方造成装修费用、搬迁费用等额外损失的，过错方应赔偿对方因此产生的全部损失。

结论： 用父母名义买房，离婚时房产一般不参与夫妻共同财产分割，但若有出资且为借款可分割债权，有借名买房证据可要求确认产权后分割。 法律解析： 从法律层面来看，房屋所有权以登记为准，用父母名义买房且产权登记在父母名下，该房产就属于父母财产，离婚时自然不参与夫妻共同财产分割。若夫妻双方有出资，当是借款时，夫妻可主张债权要求父母偿还，此债权为夫妻共同财产，离婚时可进行分割；要是赠与父母，则通常不能要求返还。若能提供借名买房协议等证据证明借名买房事实存在，夫妻可要求确认房屋实际产权归属，将房屋过户到夫妻一方或双方名下后再分割。如果在这类房产问题上遇到复杂情况，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

结论： 夫妻离婚后房产分割是否按还贷情况计算，需根据房产购买时的出资、登记等具体情况综合判断，并非必然按还贷情况确定。 法律解析： 根据民法典及婚姻家庭编司法解释，离婚房产分割需结合房产的购买背景、出资主体及登记信息综合判定。一若房产为一方婚前支付首付并登记在自己名下，婚后双方共同还贷，离婚时房产归产权登记方所有，共同还贷部分及对应增值部分，由产权登记方向另一方给予补偿，此时还贷情况是计算补偿金额的重要因素。二若房产为婚后使用夫妻共同财产购买，无论登记在夫妻哪一方名下，均属于夫妻共同财产，离婚时通常平均分割，还贷情况对分割结果影响较小。三若房产由一方父母出资购买并登记在出资人子女名下，视为对该子女的个人赠与，属于个人财产，离婚时不按还贷情况分割。若您在离婚房产分割中遇到疑问，建议及时咨询专业法律人士，以获取符合自身实际情况的法律建议。

结论：开发商未按购房合同约定时间或合理时间交房即构成违约，无需以延期时长判断。 法律解析： 根据民法典规定，当事人应当按照约定全面履行合同义务。在商品房买卖中，若购房合同明确约定交房日期，开发商未在该日期交房，即违反合同约定构成违约。若合同未明确交房时间，可依据合同相关条款或交易习惯确定合理交房时间，开发商未在合理时间内交房同样构成违约。开发商违约后，购房者有权按合同约定要求其承担违约责任，如支付违约金或赔偿损失。若合同未约定违约责任，购房者可依法要求开发商赔偿因延期交房造成的实际损失。如果您遇到开发商延期交房的情况，建议及时向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

房东非法侵入住宅属于违法行为，情节严重时还可能构成犯罪，受害者可通过多种合法途径维护自身权益。 1.首先可与房东进行沟通，明确告知其非法侵入住宅的行为已违反法律规定，要求立即停止该行为并赔礼道歉，通过理性协商解决问题。 2.若沟通无果，应及时向公安机关报案。公安机关会依据治安管理处罚法对房东的行为进行处理，视情节轻重处以拘留和罚款。 3.若房东非法侵入住宅的情节严重，比如多次实施该行为、造成恶劣影响等，可能构成非法侵入住宅罪，受害者可向人民法院提起刑事自诉，依法追究其刑事责任。 4.此外，若因房东的非法侵入行为造成财物损失或人身伤害，受害者还可要求其承担民事赔偿责任，赔偿相应的经济损失和医疗费用等。

住房空置未装修未入住，有的地方支持减免部分物业费，但也有的地方不支持。你可先查看与物业签订的合同，看有无相关减免约定。若合同没约定，可与物业协商，说明住房空置情况，争取减免部分费用。不过物业可能以提供了公共服务为由拒绝。若协商不成，可保留证据，考虑通过法律途径解决。

（一）若房屋产权清晰无纠纷，交易时按常规流程提供房产证、身份证等基本材料，无需提供离婚协议。 （二）若房屋原为夫妻共同财产，离婚时已分割，一方出售该房屋，需提供离婚协议证明房屋产权归属及处分约定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。此条说明在二手房交易中，以产权证明文件来确定产权归属，所以不同产权背景下对离婚协议的需求不同。