旧村改造开发商违约怎么办

结论： 按揭房补房产证银行一般不应无理拒绝，若遇拒绝情况可根据不同原因采取补齐材料、沟通协商、投诉或法律诉讼等方式解决。 法律解析： 依据相关法律规定，在按揭房补房产证业务中，银行有配合的义务，不应无理拒绝。若银行以手续不全拒绝，补齐身份证、购房合同、还款证明等材料是合理的解决方式。若银行无正当理由拒绝，与银行上级管理部门沟通协商，是在金融机构内部寻求解决途径。向银保监会等金融监管机构投诉，是借助监管力量规范银行行为。若这些途径都行不通，收集购房合同、与银行沟通记录等证据向法院起诉，是通过司法途径维护自身合法权益。若在按揭房补证过程中遇到问题无法解决，可向专业法律人士咨询，以获得更精准有效的法律建议。

（一）若合同有违约金条款，承租方按约定赔偿出租方违约金。 （二）若合同无约定，承租方要赔偿出租方直接损失和可得利益损失，直接损失包含剩余租期内房屋闲置的租金损失等，可得利益损失如出租方原本预期的租赁利润。 （三）司法实践中，通常按合同未履行部分的租金总额10%-30%酌定赔偿额。 （四）出租方需举证证明实际损失，法院会综合考量合同履行程度、双方过错等因素判定赔偿数额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房产证延迟交付时，需根据购房合同约定及法律规定处理开发商的违约责任。 1.合同中有逾期办证违约责任约定的，按约定执行。比如约定开发商按日向购房者支付已付房款一定比例的违约金，购房者可直接依据该约定要求开发商履行赔付义务。 2.若合同未作约定，因开发商原因导致购房者在规定期限届满仍未取得房屋权属证书，除双方有特殊约定外，开发商应承担违约责任。购房者可要求开发商赔偿损失，损失数额可参照逾期贷款利息标准确定。 3.购房者可先与开发商协商赔偿事宜，通过沟通达成一致解决方案。协商不成时，可向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。

房产份额约定协议通常具备法律效力，民事主体按照自身意愿依法实施的民事法律行为受法律保护。 1.协议需满足三个条件才具有法律效力。行为人需具备相应民事行为能力，意思表示真实且不存在欺诈胁迫等情形，内容不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗。 2.协议能明确各产权人在房产中的份额，有效保障各方权益。若一方违反约定内容，另一方可以依据协议约定追究其违约责任。 3.不动产产权归属以登记为准，协议有效不代表产权已实际变更。应及时办理产权登记手续，确保约定的份额具有公示效力，避免后续产生权益争议。

开发商一房多卖是否构成犯罪需根据具体情况判断，并非所有情况都属于犯罪行为。 1.一般情况下，一房多卖属于民事纠纷范畴。开发商需承担违约责任，购房人可要求其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 2.若开发商具有非法占有目的，比如收取购房款后逃匿、将房屋抵押给他人等，则可能构成合同诈骗罪。根据刑法规定，以非法占有为目的，在签订履行合同过程中骗取对方当事人财物数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处罚会更重。

打官司期间的损失包含两方面： 一是租金损失，按合同约定的租金标准，从租客欠租起算到收回房屋或判决支付日。 二是其他合理损失，像追讨租金产生的律师费、公证费等，需票据证明才可索赔。 房屋空置致预期租金减少，合理范围内也能索赔。但房东要防损失扩大，否则扩大部分或无法获赔。诉讼时，房东需对损失举证。

（一）若产权人因自身原因暂未取得房产证，但房屋属于合法建造且后续可办理房产证，此时签订的居间合同通常具有法律效力，合同各方应按照约定履行义务。 （二）若房屋本身不合法，例如属于违章建筑等无法取得房产证的情况，签订的居间合同可能无效。合同无效时，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方需赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的各自承担相应责任。 （三）若居间合同有效，买方需注意交易风险，可在合同中明确约定卖方协助办理房产证的具体义务及逾期未办的违约责任，以保障自身权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效 1.行为人具有相应的民事行为能力 2.意思表示真实 3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗

房屋买卖违约后中介费是否退还需结合具体情况判断，不能简单主张全额退还或不予退还。 1.因交易一方违约导致交易未完成时，若中介已促成房屋买卖合同成立，中介有权按照约定收取相应报酬，通常不会全额退还中介费。但如果中介未完全履行服务义务，比如未如实报告房屋产权状况、周边不利因素等重要信息，或未按约定协助办理相关手续，应根据其未履行义务的程度相应减少报酬，或退还部分中介费用。 2.因不可抗力等不可归责于买卖双方的原因导致交易失败时，可先与中介协商退还中介费。若协商无法达成一致，可收集房屋买卖合同、双方沟通记录、中介费支付凭证等相关证据，通过向消费者协会投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼等合法途径解决，要求中介退还合理的中介费用。

（一）明确“买卖不破租赁”原则，法拍房有20年租赁，竞拍成功后原租赁合同继续有效。 （二）竞拍前详细核实租赁情况，包括租赁合同真实性、期限、租金支付等。若合同存在违法违规，像恶意串通损害竞拍人利益，可走法律程序主张合同无效。 （三）若想解除租赁关系，先看是否符合法定解除情形，如租赁物危及安全或健康。若不符合，可与承租人协商，给予补偿。协商不成，取得产权后按合同约定追究违约责任，要求赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

法律分析： （1）债权超过20年最长诉讼时效，一旦债务人提出时效抗辩，债权人就会丧失胜诉权，这是法律对诉讼时效的明确规定。 （2）即便过了时效，债权人与债务人协商是可行的途径。若债务人自愿履行债务，法律予以认可，债权人获得资金后可按计划用于买房。 （3）协商不成时，若存在诉讼时效中断、中止等法定情形，如债权人曾向债务人主张过权利，债权人收集好相关证据向法院起诉，若能证明未超诉讼时效，胜诉后可通过执行程序实现债权用于买房。但如果不存在这些情形，起诉面临较大风险。 提醒： 债权超20年诉讼时效处理较复杂，不同情况对应解决方案不同，建议咨询专业人士进一步分析。

（一）认定房地产消费欺诈时，购房者要收集能证明经营者存在欺诈故意的证据，像隐瞒房屋真实情况的相关文件、虚假宣传的资料等。 （二）保留因欺诈陷入错误认识并作出购买意思表示的证据，如与销售人员的沟通记录、购房决策过程的相关记录等。 （三）若能认定欺诈，购房者可向法院请求解除合同，要求返还已付购房款及利息，并主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明等情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

公产房私下签订的买卖合同通常不具备法律效力。公产房的产权归国家或集体所有，个人仅拥有使用权，并无处分该房屋的权利。根据相关法律规定，无处分权人处分他人财产，未经权利人追认或事后未取得处分权的，所签订的合同无效。私下签订此类合同违反公产房管理规定及无权处分原则，即便双方自愿，也无法获得法律保护，发生纠纷时当事人权益难以保障，仅符合当地政策且经产权人同意并按正规程序操作的转让才有效。 1.明确公产房的性质与权利边界，在涉及公产房转让前，先向产权管理部门咨询是否符合转让条件，确认自身是否拥有合法处分权。 2.若需转让公产房使用权，应严格遵循当地公产房管理政策，向产权单位提交申请，经同意后通过正规流程签订合法协议，确保转让行为获得权利人认可。 3.若已私下签订合同，建议及时与产权单位沟通，补充相关手续以争取追认；若无法获得追认，应尽早协商解除合同，避免后续纠纷造成更大损失。 4.遇到公产房转让纠纷时，保留好相关证据，向当地房产管理部门或法律专业人士寻求帮助，通过合法途径维护自身权益。