城市房屋拆迁,承租人利益怎么保护

结论： 卖房中介违约金计算，有合同约定按约定执行，过分高于或低于实际损失可请求调整；无约定则按实际损失确定。 法律解析： 根据民法典规定，在卖房中介服务中，若合同明确约定了违约金数额或计算方式，如按房屋成交价一定比例或固定金额，就应按此约定计算违约金。不过，若约定的违约金与实际损失差距过大，违约方或守约方可请求法院或仲裁机构调整。若合同未约定违约金，就需根据违约行为造成的实际损失来确定，此时守约方要负责举证损失数额。比如中介未促成交易却违规收费，需返还费用及利息；委托方违约导致中介服务费损失等。在居间合同关系里，主张违约金要以违约事实和损失存在为前提。总之，一切以合同约定和法律规定为准。如果您在卖房中介违约金方面遇到问题，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）先查看购房合同中关于逾期交房赔偿的约定。若合同明确规定了违约金数额或计算方式，比如按已付购房款的一定比例每日支付违约金，应严格按照合同约定执行。 （二）若合同未约定逾期交房赔偿方式，可按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋的租金标准确定赔偿数额。该租金标准可参考主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的结果。 （三）购房者应及时书面催告开发商交房，并给予合理履行期限。若经催告后开发商在合理期限内仍未交房，购房者有权解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，并承担违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（一）核实租赁关系时间，若租赁在法院查封前合法有效设立，依据买卖不破租赁原则，向执行法院申报租赁权，提交租赁合同、租金支付凭证等证明材料，主张继续承租，新产权人要继受原租赁关系。 （二）若租赁设立于查封之后，配合法院腾退，同时就房东违约行为向其主张赔偿责任。 （三）承租人在同等条件下有优先购买权，在拍卖公告规定期限内向法院申请行使，参与竞拍争取优先取得房屋所有权。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

结论： 买房遇到中介纠纷，可依合同约定主张权利，若中介违规可拒绝付费并索赔，解决途径多样，要留存相关证据。 法律解析： 处理买房中介纠纷时，首先应看双方签订的中介服务合同，按其中的违约责任条款和争议解决方式来维护自身权益。依据民法典，中介有如实报告的义务，若故意隐瞒重要事实或提供虚假信息给委托人造成损失，委托人有权拒绝支付报酬并要求赔偿。当中介出现未完成约定服务、超额收费等违约行为，委托人可要求其承担违约责任。解决纠纷可先与中介协商和解，也能向中介行业协会投诉或向市场监督管理部门举报；若协商不成且合同无仲裁约定，可向法院起诉，有仲裁条款则可申请仲裁。在此过程中，留存好中介合同、付款凭证、沟通记录等证据至关重要。若您在买房时遇到类似中介纠纷，不知如何处理，可随时向我或其他专业法律人士咨询。

1.单位未足额缴纳住房公积金，主要责任是补缴差额和相应利息，并非直接给予法定赔偿金额。按照相关规定，住房公积金管理中心有权责令未按时足额缴存的单位限期缴存，若逾期仍不缴存，可申请法院强制执行。 2.当因单位未足额缴存造成职工实际损失时，职工需证明损失与未足额缴存间存在因果关系并明确具体损失金额，才能主张赔偿，且此类损失需依实际情况计算，无统一标准。 3.解决措施与建议：职工可先向住房公积金管理中心投诉，要求单位补缴差额和利息；若存在实际损失，应收集相关证据，通过法律途径主张赔偿。

法律分析： （1）根据法律规定，具备以下条件的民事法律行为有效，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 （2）小区业主之间的买卖合同，若双方均具有完全民事行为能力，合同内容是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定和公序良俗，该合同通常具有法律效力。 （3）若存在特殊情形，合同效力会受到影响。比如买卖的房屋存在权利瑕疵，如被司法机关查封，或者合同条款显失公平，或者签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，合同可能被撤销或认定为无效。 提醒： 签订小区业主间的房屋买卖合同前，建议核查房屋的权利状态，确认是否存在查封等限制交易的情形，若合同履行中出现争议，可咨询专业人士获取针对性建议。

（一）若不想为女友支付租房费用，可直接明确拒绝，因为恋爱关系非法定扶养或赡养关系，无法律强制支付义务。 （二）若同意支付，要明确款项性质： 1.若是借款，留存支付凭证和借款合意证据，以便日后要求偿还。 2.若是赠与，款项支付后一般无法撤销，除非对方有未履行附义务、严重侵害自己或近亲属等法定情形。 （三）建议和女友就款项性质沟通，必要时签订书面协议，防止财产纠纷。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： （一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益； （二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

1.小产权房未依法办理产权登记，缺乏合法产权证明，其转让行为不受法律保护。农村集体土地上房屋流转受身份限制，仅本集体经济组织成员内部符合宅基地申请条件者才可流转。 2.若子女是本集体经济组织成员且无其他宅基地，经村集体同意可转移房屋使用权，但不能办理正规产权过户手续；若子女不是本集体经济组织成员，转让无法律依据，权益无法保障。 3.由于小产权房本身不具备合法产权，任何形式的转让都存在法律风险，建议谨慎对待小产权房转让事宜。

结论： 遇到二手房东不退押金，可先固定证据并与对方协商，协商不成可申请调解，调解不成可向法院起诉，即便转租合同可能无效，二手房东也有返还押金的义务。 法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》，承租人依约履行义务后，出租人应返还押金。遇到二手房东不退押金情况，首先要固定租赁合同、押金收据、沟通记录等证据，确认押金性质为履约保证金且自身无违约行为。之后可与二手房东协商，要求其返还押金。若协商无果，能向房屋所在地居委会或人民调解委员会申请调解。若调解仍不成功，则可向房屋所在地基层人民法院提起民事诉讼，请求对方返还押金及相应利息。即使二手房东无转租权，转租合同可能无效，其也应返还所收取的押金。诉讼时需提交之前固定的证据来证明押金支付事实及自身无违约情形。若在处理此类问题时你有任何疑问，可向专业法律人士咨询，我们将提供专业的法律建议和帮助。

结论： 承租方单方违约解除租赁合同，出租方可依据合同约定主张违约金，无约定时可要求赔偿实际损失，也可请求继续履行合同，同时要履行减损义务。 法律解析： 根据《民法典》，当承租方单方违约解除租赁合同时，若合同中有明确的单方解除违约金条款，出租方可以要求承租方按约定支付违约金。若合同未约定违约金，出租方有权要求承租方赔偿实际损失，像剩余租期内的租金差额损失、寻找新承租方的合理费用等。不过，出租方有减损义务，需及时重新招租等减少损失，否则扩大部分损失将不被支持。另外，出租方还能选择请求继续履行合同，但要考虑实际履行的可能性。所以，出租方应优先按合同约定处理，无约定时主张赔偿实际损失。如果遇到此类租赁纠纷问题，建议及时向专业法律人士咨询，获取准确的法律建议和解决方案。

法律分析： （1）我国法律未明确规定物业费违约金的数额上限，判断违约金是否合理的核心依据是违约行为造成的实际损失。 （2）若物业服务合同中明确约定了违约金的计算方式，且该约定是双方自愿协商达成的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，即使计算得出的违约金数额超过所欠物业费本金，该约定也可能被认定为有效。 （3）欠缴物业费的一方如果认为合同约定的违约金过高，有权向法院或仲裁机构提出适当减少违约金的请求。司法机关会以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量判定。 提醒： 欠缴物业费时，若对违约金数额有异议应及时与物业服务企业沟通协商，协商不成可通过法律途径申请调整；签订物业服务合同时需仔细审查违约金条款，避免因约定过高承担不必要的额外责任。

结论： 遇到开发商让员工顶名买房，实际购房人应明确风险、收集证据，先协商过户，协商不成可诉讼维权，若涉及违法可主张合同无效要求退款赔偿，且要及时通过法律途径固定权利。 法律解析： 依据民法典规定，不动产物权以登记为准，顶名买房使顶名登记的员工成为法律上的所有权人，实际购房人可能无法取得房屋物权。所以实际购房人要先明确此风险，并收集顶名协议、购房款支付凭证、房屋实际占有使用证明等相关证据。之后可与开发商及顶名员工协商办理房屋过户手续。若协商无果，可依据民法典中合同效力及物权保护的规定，向法院起诉确认房屋所有权并要求协助过户。若顶名行为存在规避限购政策或骗取银行贷款等违法情形，实际购房人可主张合同无效，要求开发商返还购房款并赔偿损失。鉴于顶名买房存在诸多风险，实际购房人需及时运用法律武器来维护自身权益。如果在顶名买房过程中遇到复杂问题，建议向专业法律人士咨询，以获得更准确有效的法律帮助。