房屋预售合同的效力？

（一）借名购买经济适用房违反政策规定，判决需结合具体情况处理。经济适用房面向低收入住房困难家庭，具有政策保障性质，借名购买行为不符合相关政策要求。 （二）若借名人在诉讼时仍不具备经济适用房购房资格，法院通常认定借名买房协议无效，判决房屋归出名人所有，出名人需返还借名人已支付的购房款。 （三）若借名人在诉讼时已具备经济适用房购房资格，且能提供证据证明借名买房事实存在，法院可能认定协议有效，支持借名人要求办理房屋过户手续的诉求。 （四）若借名买房行为存在损害国家、集体或第三人利益等情形，协议也会被认定无效。法院处理此类案件时，会综合考量双方提交的证据、购房款支付情况、房屋实际使用情况等因素作出判决。 法律依据为《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 该条款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

1.商铺租赁合同到期未续签一般不构成违约。租赁期限届满，原租赁合同权利义务终止。若承租人继续使用租赁物且出租人未异议，原合同转为不定期租赁；若双方未继续履行，合同关系自然终止。违约需以存在有效合同义务为前提，到期未续签未违反原合同约定，所以通常不违约。 2.不过，若一方在合同到期后违反法定或约定的返还租赁物等义务，就可能构成违约。 3.解决措施和建议： -合同到期前，双方应提前沟通是否续签，明确各自意愿。 -若不续签，承租人要按约定及时返还租赁物，保持租赁物状态符合要求。 -出租人若不同意继续出租，应提前告知承租人。

法律分析： （1）根据民法典规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。延期两年交房属于迟延履行主要债务的情形，符合法定解除合同的条件。 （2）购房者可优先查看购房合同中关于逾期交房的解约条款。若合同明确约定开发商延期交房达到特定期限时购房者有权解除合同，购房者可直接依据合同约定行使解除权。 （3）若购房合同未约定逾期交房的解约条件，开发商延期两年交房已构成严重违约，极有可能导致购房者的合同目的无法实现。此时购房者可先催告开发商交房，在合理期限内开发商仍未履行交房义务的，购房者可书面通知开发商解除合同，并要求退还已付房款及承担相应违约责任。 提醒： 购房者行使解除权时应保留催告开发商交房的书面证据，如催告函及邮寄回执等；不同案件细节可能影响处理结果，建议遇到此类情况及时咨询专业法律人士获取针对性建议。

1.商铺租赁期未满时，押金退还问题需综合租赁合同约定和实际履行状况判断。若合同明确规定租赁期未满不退还押金，且此约定是双方真实意愿且不违法，就按约定处理。 2.若合同未作约定或约定模糊，需审查承租人提前解约是否违约。若承租人无正当理由提前退租构成违约，出租人可将押金抵扣违约金，但抵扣金额不能超出实际损失，超出部分应退还。 3.若因出租人违约致使承租人提前解约，比如出租人未履行维修义务使商铺无法正常使用，承租人有权要求全额退还押金并追究其违约责任。 4.承租人要保证已结清租金及其他费用，且未损坏租赁物，否则出租人可扣除相应费用后退还剩余押金。 解决措施和建议： 1.租赁双方在签订合同时应明确约定押金退还条件和方式，避免后续纠纷。 2.承租人提前解约前，应仔细审查合同条款，评估是否构成违约。 3.若出现纠纷，双方应先协商解决，协商不成可通过法律途径处理。

一般情况下，房子卖了后原房主可与买家协商户口暂不迁出。若买家同意，户口能在原房处留两年。不过得在购房合同里明确约定，避免后续纠纷。要是买家不同意，就得另找落户地，比如亲友家。这样既能保障孩子高考不受户口迁移影响，也能履行卖房后的相关义务。

法律分析： （1）业主与物业公司签订物业服务合同后，按照合同约定交纳物业费是业主的基本义务，该义务基于合同关系产生，业主需按约定及时履行。 （2）若业主无正当理由长期拖欠物业费，物业公司有权采取合理方式催交，常见的催交方式包括书面通知、电话沟通等，以督促业主支付拖欠费用。 （3）经物业公司催交后，业主仍拒不交纳物业费的，物业公司可通过向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁的方式追偿拖欠的物业费。 （4）人民法院或仲裁机构审理此类案件时，会审查物业服务合同的具体约定及物业公司是否依约提供服务。若物业公司已履行合同义务，业主通常需支付拖欠的物业费，同时可能承担合同约定的违约金。 提醒： 业主如认为物业服务存在问题，不应以拒交物业费的方式对抗，应通过与物业公司协商、向相关部门投诉等合法途径解决；长期拒交物业费可能导致被起诉，面临支付物业费及违约金的法律后果，建议及时履行交纳义务。

（一）签订书面借名买房协议。协议需明确房屋实际出资方、真实产权归属、过户条件及双方权利义务，例如约定公公不得擅自出售或抵押房屋，避免后续产权争议时缺乏证据支持。 （二）保留完整出资凭证。包括购房款转账记录、支付票据、装修费用单据等，这些凭证可辅助证明实际出资事实，与借名协议形成证据链，增强主张权益的说服力。 （三）明确房屋处置限制。与公公约定房屋的处分需经实际出资人同意，防止公公因个人债务导致房屋被查封拍卖，或在其去世后被其他继承人分割，保障实际出资人的权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

1.业主与物业服务人形成合法有效合同后，需按约定支付物业费。若未按时支付，物业可先催告，合理期限后仍未支付，物业可通过诉讼或仲裁维权，但不能以停止供电、供水、供热、供燃气等违法方式催缴。 2.小产权房的产权性质不影响合法物业服务合同效力，只要物业提供了约定服务，业主就有支付物业费的义务。 3.业主拒不支付物业费，可能要承担违约责任，包括支付拖欠的物业费和违约金，还可能被纳入失信名单影响个人信用。 解决措施和建议： 1.业主应树立正确缴费意识，按时履行支付物业费的义务。 2.物业服务人在遇到业主欠费时，严格按法律规定程序催缴，避免采取违法方式。 3.双方若对服务内容、质量或费用有争议，可通过协商或法律途径解决。

小区业主与开发商之间关于地下停车位产权的纠纷是较为常见的问题，下面我从不同方面为你详细分析： 地下停车位的类型及产权归属 规划内的地下停车位 产权归属开发商 ：如果地下停车位是经过规划部门批准，且开发商在建设时将其成本未分摊到业主所购房屋的房价中，那么依据《民法典》等相关规定，这类停车位的所有权一般归属于开发商。开发商可以对其进行出售、附赠或者出租等处分行为。 举例 ：某小区在建设规划中明确有地下停车位，开发商在销售房屋时，车位的建设成本没有包含在业主购房款里，此时开发商有权将车位单独售卖。 计入公摊面积的地下停车位 产权归属全体业主 ：当地下停车位的面积已经计入了小区房屋的公摊面积时，这意味着全体业主在购房时已经为停车位支付了相应的价款，那么该停车位的产权就归全体业主共同所有。开发商不能将其单独出售或出租获利。 举例 ：某小区的地下停车位面积被分摊到了每一户业主的购房面积中，业主购房合同中也明确体现了这一点，那么该小区地下停车位的产权属于全体业主。 人防工程改造的地下停车位 产权归属国家 ：根据《人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。虽然人防工程的产权属于国家，但开发商作为投资者通常在和平时期拥有对其的使用和收益权，可以将其作为停车位出租，但不能进行出售。 举例 ：某小区的地下部分属于人防工程，开发商将其改造为停车位出租给业主使用，收取一定的租金。 常见纠纷情形及处理方式 开发商擅自出售无产权停车位 纠纷表现 ：开发商将本应属于全体业主的停车位或者人防工程改造的停车位进行出售，与业主签订所谓的“停车位买卖合同”。 处理方式 ：业主可以向法院提起诉讼，要求确认该买卖合同无效，开发商返还已收取的购买费用，并承担相应的赔偿责任。因为开发商对无产权的停车位没有处分权，其出售行为违反了法律规定。 开发商不按约定交付停车位 纠纷表现 ：开发商在与业主签订停车位购买或租赁合同后，未能按照合同约定的时间、地点和标准交付停车位。 处理方式 ：业主可以依据合同约定要求开发商承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。如果开发商的违约行为导致业主无法实现合同目的，业主还可以要求解除合同。 停车位权属不明引发的纠纷 纠纷表现 ：由于小区规划、建设等方面的问题，导致停车位的产权归属不明确，业主和开发商对停车位的所有权或使用权存在争议。 处理方式 ：业主和开发商可以先协商解决，通过查阅小区的规划文件、购房合同、建设成本核算等资料，明确停车位的产权归属。如果协商不成，可以向相关部门申请调解，如房地产管理部门、消费者协会等。也可以向法院提起诉讼，由法院根据查明的事实和相关法律规定进行裁决。 业主维权的注意事项 收集证据 ：业主在维权过程中要注意收集相关证据，如购房合同、停车位买卖合同或租赁合同、付款凭证、小区规划文件、宣传资料等，这些证据将有助于证明自己的主张。 了解相关法律法规 ：业主应了解《民法典》《人民防空法》《物业管理条例》等相关法律法规，明确自己的权利和义务，以便在维权过程中能够有理有据地维护自己的合法权益。 通过合法途径维权 ：业主维权应通过合法、合理的途径进行，避免采取过激行为。可以先与开发商协商解决，协商不成再通过调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。

法律分析： （1）卖方行为可能构成违约，已支付购房款的买方有权要求卖方承担违约责任，包括返还购房款及利息、赔偿实际损失等。 （2）若卖方存在欺诈故意，如明知房屋已出售仍与其他买方签订合同，买方可主张惩罚性赔偿，以弥补因欺诈导致的额外损失。 （3）发生一房多卖纠纷时，当事人可先通过协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼。 （4）法院审理此类纠纷会综合考虑房屋实际占有情况、购房款支付情况、合同签订先后顺序等因素，实际占有房屋的买方具有较大优势，但最终处理需结合具体案情确定。 提醒： 小产权房交易不受法律完全保护，购房者应增强法律意识避免购买；若已陷入一房多卖纠纷，需及时收集合同、付款凭证、房屋占有证明等证据，以便维护自身权益。

1.房屋及装修赔偿金额计算要遵循填补损失原则，确保赔偿与实际损失相符。在赔偿计算上，有约定且不违法时优先按约定执行，无约定则可协商或委托评估。 2.具体计算方法如下： -房屋赔偿：房屋完全毁损的，按损害发生时市场价值确定，可委托资产评估机构评估；部分损坏的，按修复至原状所需的材料费、人工费等实际支出计算。 -装修赔偿：需考虑装修剩余使用年限，以初始装修成本为基础，扣除已使用年限对应的折旧金额，也可按修复损坏部分的实际费用计算。 3.解决措施和建议： -当事人事先可在合同中明确房屋及装修赔偿的相关约定。 -发生赔偿事宜且无约定时，双方应积极协商，尽量达成一致。 -涉及专业评估的，要选择有资质的资产评估机构或工程造价咨询机构进行评估。 -保留好相关的评估报告和实际支出凭证，作为赔偿依据。

结论： 夫妻一方擅自出租共同所有房屋或用共同财产租他人房屋供个人使用，另一方有权采取协商、起诉等措施维护权益，必要时可借助法律途径。 法律解析： 依据民法典，夫妻对共同财产有平等处理权。若房屋为夫妻共同所有，一方擅自出租，侵犯了另一方的共同处分权。此时，另一方首先可与对方协商，要求停止侵权并将租金归入共同财产；若协商无果，可收集相关证据起诉，主张确认出租行为无效或分割租金收益。若一方用共同财产租他人房屋供个人使用，另一方有权要求返还租金并停止租赁。若第三人善意承租且支付合理租金，租赁合同可能有效，但另一方可以向擅自处分方主张损害赔偿。处理此类问题应优先进行家庭内部沟通，当沟通无法解决时，可借助法律手段维护自身合法权益。如果遇到类似法律问题，可向专业法律人士咨询以获取更精准的帮助。