买卖二手房签合同时究竟要注意什么

（一）交房后仍可起诉延期交房。出卖人未按合同约定时间交付房屋构成违约，即便房屋已交付，买受人因出卖人违约遭受的权益损害事实依然存在，可依法主张权利。 （二）主张违约责任的方式。买受人可依据房屋买卖合同中延期交房的违约条款，要求出卖人支付违约金。若合同未约定违约金数额或损失赔偿计算方法，可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿数额。 （三）注意诉讼时效。起诉需在权利受损害之日起三年内提出，自知道或应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

结论： 卖房合同签订后卖方反悔构成违约，需承担违约责任，买方有权要求继续履行合同或解除合同并获赔偿，协商不成可诉讼解决，要在诉讼时效内主张权利。 法律解析： 根据民法典规定，卖房合同一经签订，便对买卖双方产生法律约束力。若卖方反悔，这属于违约行为。违约方需要承担相应责任，如继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等。买方有两个选择，一是要求卖方继续履行合同，办理房屋过户手续；二是若同意解除合同，可要求卖方赔偿包括房屋差价损失等在内的实际损失，若合同有违约金约定，可按约定主张。若卖方拒绝承担责任，买方可以通过诉讼途径，请求法院判令卖方履行合同或赔偿损失。不过，买方要注意在诉讼时效期间内主张自己的权利，否则可能丧失胜诉权。如果在房屋买卖中遇到类似问题，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

法律分析： （1）依据物业服务合同约定主张权利。若物业公司拒不交接的行为违反合同约定，业主委员会可要求其承担违约责任，并赔偿由此造成的损失。 （2）向房地产行政主管部门投诉。业主委员会可向当地房地产行政主管部门反映物业公司不交接的情况，该部门有权责令物业公司限期完成交接，逾期未改正的，可依法予以处罚。 （3）发送书面通知并保留凭证。业主委员会可向物业公司发送书面通知，明确交接的具体内容、要求及期限，同时保留好通知送达的相关凭证，如邮寄回执、送达记录等。 （4）通过诉讼途径解决争议。若上述方式均无法解决问题，业主委员会可收集相关证据向人民法院提起诉讼，请求法院判决物业公司履行交接义务，若因物业公司不交接造成损失，还可一并主张赔偿。需收集的证据包括物业服务合同、书面通知、沟通记录等。 提醒： 物业公司不交接时，业主委员会应注意及时收集和固定相关证据，若涉及损失需留存损失相关凭证，不同案情的处理方式存在差异，建议咨询专业人士进一步分析。

法律分析： （1）若因购房者自身原因退房，属于违约行为，根据定金罚则，开发商有权不退还定金。 （2）若因开发商原因导致退房，例如未取得商品房预售许可证明、房屋存在重大质量问题等，购房者可要求开发商双倍返还定金，并可主张解除合同，要求退还已支付的购房款及利息。 （3）若因不可归责于双方的事由退房，例如政策变化导致购房者失去购房资格，购房者可要求开发商退还定金。 （4）出现退房纠纷时，建议先与开发商协商处理；协商不成的，需收集相关证据，通过诉讼途径解决。 提醒： 签订购房定金协议前应仔细核实开发商资质及房屋状况；发生退房纠纷时，注意保留协议、付款凭证等证据，必要时咨询专业人士分析具体案情。

1.未成年人签订租房合同的法律效力因民事行为能力而异。十六周岁以上靠自己劳动收入为主要生活来源的未成年人，被视为完全民事行为能力人，所签租房合同有效。八周岁以上未成年人属限制民事行为能力人，租房合同一般超出其能力范围，需法定代理人同意或追认才生效，未经同意或追认则效力待定。八周岁以下未成年人是无民事行为能力人，签订的租房合同无效。 2.若法定代理人拒绝追认限制民事行为能力人签订的租房合同，合同自始至终无效，双方要返还因合同取得的财产。 3.解决措施和建议： -房东在与未成年人签订租房合同时，应先确认其民事行为能力，要求提供相关证明，如劳动收入证明等。 -对于限制民事行为能力人签订合同，房东可要求法定代理人一同签订或出具书面同意书。 -若发现与无民事行为能力人签订了合同，应及时终止合同并返还财产，避免纠纷。

这得看漏水原因。要是因你使用不当或装修导致漏水，那你有责任赔偿。要是房屋本身质量问题且在保修期限内，可找卖家协商处理。你先和楼下住户一起确定漏水原因，若因你责任造成，和楼下协商赔偿方案；若不是你问题，让楼下找卖家维权。

（一）旧的房子买卖合同效力需依据法律规定的有效要件判断。具体要件包括行为人具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 （二）若旧合同签订时满足上述有效要件，即便时间久远，合同依然有效。 （三）若合同存在欺诈、胁迫等可撤销情形，当事人可在法定期限内请求撤销合同。 （四）若合同违反法律行政法规的强制性规定，如买卖违法建筑，则合同无效。 （五）合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定 1.第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗 2.第一百五十三条，违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外，违背公序良俗的民事法律行为无效 3.第一百五十六条，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效 4.第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销 5.第一百五十条，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销

1.涉黄房屋房东是否担责取决于主观认知和义务履行情况。若房东明知承租人涉黄仍提供房屋或不报告，要承担行政责任，处二百元以上五百元以下罚款；若明知且协助涉黄活动，可能构成协助组织卖淫罪或容留卖淫罪共犯，承担刑事责任；若不知情但未履行基本管理义务致房屋涉黄，可能因违反治安管理规定受罚；若已尽合理注意义务且不知涉黄，则无需担责。 2.解决措施和建议： -房东出租房屋前应严格核实承租人身份信息。 -定期检查房屋使用情况，及时发现异常。 -若发现承租人有涉黄等违法活动迹象，应及时向公安机关报告。

结论： 婚前一人还贷的房产产权认定需分情况，若用婚前个人财产还贷且无约定共有方式，该部分对应房产价值视为个人贡献可多分；明确按份共有按约定比例分割；无约定视为共同共有，法院结合实际贡献定份额；登记明确份额按登记确认，婚前还贷可作出资依据，且要留存还贷资金凭证。 法律解析： 依据民法典，不动产物权以登记为准，房产登记两个权利人原则上属共有财产。婚前一人还贷时，若还贷资金是婚前个人财产且无共有方式约定，该部分还贷对应的房产价值是还贷方个人贡献，分割时可多占份额，这体现了对个人财产投入的保护。若双方明确按份共有，就按约定比例分割，遵循意思自治原则。无约定时视为共同共有，但法院会综合购房出资、还贷情况等实际贡献确定份额，以保障公平合理。若登记时已明确份额，按登记份额确认产权，婚前还贷部分可作为该份额的出资依据。为了在后续可能的产权分割等情况中明确权益归属，建议留存婚前还贷的资金凭证。如果大家在婚前房产产权认定方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询。

1.延期交房是出卖人违反商品房买卖合同约定的行为，买受人可依民法典要求其承担赔偿损失的违约责任。民法典规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，应赔偿对方因此遭受的损失，损失赔偿额相当于违约造成的实际损失，含合同履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的损失。 2.若因出卖人延期交房致买受人无法按时入住，需另行租房居住，合理租金损失属违约造成的实际损失。买受人可提供租房合同、租金支付凭证、当地同类房屋租金标准等证据证明损失真实合理，向出卖人主张赔偿租房损失。 3.若合同约定的违约金低于实际租房损失，买受人可请求法院或仲裁机构增加。 解决措施和建议： 1.买受人在遭遇延期交房时，及时收集租房合同、租金支付凭证等相关证据。 2.若与出卖人协商赔偿不成，可向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，维护自身权益。

结论： 房屋租赁合同纠纷案件由房屋所在地的人民法院管辖，即便合同中有管辖约定，若违反专属管辖规定则约定无效。 法律解析： 根据现行法律及司法解释，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖，而不动产纠纷实行专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。专属管辖具有优先性，合同中关于管辖法院的约定不能违背这一规则，否则约定无效。所以不管当事人在租赁合同里有无约定管辖法院，案件都由租赁房屋所在地的人民法院管辖。如果遇到房屋租赁合同纠纷方面的问题，不清楚管辖法院或其他法律事项，可向专业法律人士咨询，以获得准确的法律建议和帮助。

结论： 租赁合同租赁期限不得超二十年，超二十年部分无效，期满可续订但续订后期限仍不得超二十年。 法律解析： 民法典作出这样的规定是为平衡租赁双方的利益与市场的稳定性。若租赁期限过长，可能会使市场交易缺乏灵活性，也可能导致未来因各种不可预见因素产生纠纷。比如物价大幅波动、房屋重大改造等情况。在实际生活中，签订租赁合同时，务必注意租赁期限的约定，避免超过二十年。若想长期租赁，可在期满后续订合同。若对租赁合同期限或续订等问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。