如何防范二手房买卖风险？

（一）明确物业起诉事由，若不是业主被起诉，查看物业法律关系和事实依据是否充分。 （二）若因使用小区公共区域产生费用纠纷，积极收集证据证明使用情况及合理性，如基于合法临时授权使用小区设施。 （三）若涉及侵权纠纷，梳理是否存在侵权行为及责任界定，若物业称损坏小区设施，证明非自己所为或有合理抗辩理由。 （四）收到传票后按时参加庭审，如实陈述情况并提供证据支持观点。 （五）对法律程序不熟悉，可咨询专业律师协助应对。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

（一）确定实际损失范围。需评估因渗水造成的直接损失，包括房屋装修损坏、家具家电受损、物品浸湿等，以及修复房屋产生的合理费用，如维修工时费、材料费等。 （二）协商或诉讼确定赔偿数额。双方可自行协商达成一致赔偿金额。若协商不成，受损害方可通过诉讼解决，需提供现场照片、维修发票、物品购买凭证等证据证明损失情况，法院会结合鉴定机构评估报告确定合理赔偿数额。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

结论：商铺租赁合同到期后承租人不搬走，出租人起诉至法院的，法院通常会支持出租人要求承租人搬离商铺并支付逾期腾房占有使用费的诉求。 法律解析： 根据民法典规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物性质使用后的状态。商铺租赁合同到期后，承租人拒不搬离的行为违反该规定。法院一般会判决承租人在一定期限内搬离商铺，并支付逾期腾房占有使用费，该费用参照租赁合同约定的租金标准计算，从合同到期日起算至承租人实际搬离商铺之日止。若承租人未履行生效判决，出租人可在判决生效后向法院申请强制执行，由法院强制承租人腾退商铺。如果遇到商铺租赁合同到期后承租人拒不搬离的情况，建议及时向专业法律人士咨询，以有效维护自身合法权益。

法律分析： （1）当租赁合同有明确违约金条款时，中途不租店铺的违约方应按合同约定的数额或计算方式赔偿。如约定支付一个月租金作为违约金，违约方就需支付该金额。 （2）若合同未约定违约金，违约方要赔偿出租方因违约遭受的实际损失。实际损失涵盖剩余租期内店铺空置的租金损失、寻找新租户的费用等。且出租方需对这些实际损失承担举证责任。 （3）要是违约金过分高于或低于造成的损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。 提醒： 签订租赁合同时应明确违约金条款，避免日后纠纷。若对违约金有异议，可通过法律途径解决，建议咨询专业人士进一步分析。

（一）在遇到不动产租赁纠纷时，当事人应直接向不动产所在地的人民法院提起诉讼，避免向其他法院起诉导致法院不予受理而浪费时间和精力。 （二）准备诉讼时，要着重收集与不动产租赁相关且便于不动产所在地法院调查核实的证据，比如租赁房屋的现状照片、当地的租赁市场行情资料等。 （三）当事人应积极配合不动产所在地法院的工作安排，按照法院要求参与诉讼活动，以确保案件能够顺利推进。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。不动产租赁纠纷属于因不动产纠纷提起的诉讼，因此适用该条规定。

房屋买卖合同被收走后，首要任务是明确收走合同的主体，再根据不同主体采取对应措施，若无法协商取回则需收集替代证据以维护自身合法权益。 明确收走主体并针对性沟通索要。若合同被对方当事人收走，应主动与对方沟通，要求复印合同并让对方在复印件上加盖印章确认与原件一致，留存具备法律效力的备份。若合同被中介等第三方收走，需及时向其索要，说明自身留存合同的必要性，争取拿到合同原件或有效备份。 无法协商取回时收集替代证据。当沟通索要无果时，需积极收集其他能证明房屋买卖关系的证据材料。例如付款凭证、交易过程中的聊天记录、短信记录、邮件往来等，这些材料可辅助证明双方的买卖关系及权利义务。若后续因合同产生纠纷，这些证据可在诉讼或仲裁中作为支持自身主张的重要依据。

二手房买卖合同可以修改，但需满足特定条件，不能随意或单方面变更，否则无法产生法律效力。 1.若买卖双方协商一致，可对合同内容进行变更。为避免后续纠纷，变更内容建议采用书面形式明确约定，变更后的合同条款对双方具有法律约束力。 2.若一方未经过对方同意擅自修改合同，该变更不具备法律效力，另一方有权要求按照原合同约定继续履行义务。 3.若合同签订存在重大误解、显失公平，或一方通过欺诈、胁迫手段使对方违背真实意愿签订合同，受损害方可以向法院或仲裁机构请求撤销或变更合同。 4.变更合同需遵循自愿、公平、合法原则，确保变更内容符合法律规定，避免因违法导致变更无效。

（一）若因不可抗力因素导致银行不放款，按合同约定处理。 （二）若银行自身原因不放款，先与银行沟通了解缘由，协商无果则依据购房合同付款条款追究其违约责任，还可让卖方配合一起与银行协商，如补充资料。 （三）若因自身资料问题不放款，尽快补齐所需材料。 （四）若因卖方原因如房屋产权纠纷等致使不放款，追究卖方违约责任，要求其承担相应损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法律分析： （1）婚后签署放弃产权协议后，房产一般认定为对方单独所有，但共同还贷部分及相应增值可主张补偿。因为婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值部分属于夫妻共同财产。 （2）计算补偿时，要先明确共同还贷金额，包含本金与利息。 （3）确定增值部分通常按房屋市场价值增值比例计算。如房屋购买时价值与贷款还清后价值有差值，得出增值金额，再用共同还贷占总房价款的比例乘以增值部分，即为应得补偿数额。 提醒： 具体补偿计算方式因案而异，建议留存好还贷凭证等证据，以便准确主张权益，不同案情解决方案不同，可咨询进一步分析。

房东口头协议通常具有法律效力。民事法律行为可采用书面口头等多种形式，只要口头协议是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，不违背公序良俗，且双方具备相应民事行为能力，该协议即有效。 1.关注租赁期限的形式规范。租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式订立合同。若未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，但需提前在合理期限内通知对方。 2.规避纠纷举证难题。口头协议在发生争议时，往往因缺乏书面凭证导致举证困难。建议优先签订书面租赁合同，明确租金金额支付周期房屋维护责任违约责任等具体条款，以此固定双方权利义务，降低权益受损风险。

（一）若交付定金后收受定金方违约，可要求其按双倍定金数额返还，若合同有特别约定违约赔偿，优先按合同约定处理。 （二）若给付定金方违约，通常无权要求返还定金，但合同另有约定的从其约定。 （三）若违约方觉得定金罚则过高或过低，可请求法院或仲裁机构进行适当调整。 法律依据： 《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

房产放弃协议经过公证通常具有较强的法律效力，但协议本身的有效性需满足法定条件，若存在法定可撤销情形即使公证也可撤销。 1.协议有效的基础条件需同时满足：当事人作出放弃房产的意思表示真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且当事人具备相应的民事行为能力。公证在此基础上进一步增强协议的公信力与证明力，发生纠纷时更易被法院采信。 2.若存在欺诈、胁迫等情形导致当事人违背真实意愿签订协议，即使协议经过公证，当事人仍可通过法律途径申请撤销该协议。此类情形下公证的证明力不影响协议的可撤销性。 3.为保障协议效力与自身权益，建议签订协议前确认自身真实意愿，仔细审核协议内容是否符合法律规定，必要时咨询专业法律人士；办理公证时如实向公证机构陈述相关情况，提供真实材料，避免因材料或陈述不实影响公证效力。