房屋买卖合同履行不了该如何处理

房屋买卖合同履行不了应按不同情形处理。若因不可抗力等不可归责于双方的原因致合同无法履行，双方互不担责，可解除合同，卖方返还已收房款。若一方违约致合同无法履行，守约方可要求违约方担责。

解决措施和建议如下：
1.卖方违约不卖房，买方有权要求继续履行合同完成过户，也能选择解除合同，要求卖方双倍返还定金或按约定支付违约金、赔偿房屋差价等损失。
2.买方违约不买房，卖方有权没收定金，也可要求买方支付违约金。
3.双方先尝试协商解决问题。若协商不成，可通过诉讼或仲裁来解决纠纷。

法律分析：
（1）当房屋买卖合同因不可抗力等不可归责于双方的原因无法履行时，根据法律规定，双方无需承担违约责任，此时可解除合同，卖方应返还已收房款，这体现了公平原则，保障双方在不可控因素下的权益。
（2）若一方违约导致合同无法履行，守约方有多种权利。对于违约责任的承担方式，法律规定了继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。比如卖方违约不卖房，买方既可以要求其继续完成过户，也能选择解除合同并获得双倍定金返还、按约定支付违约金以及赔偿房屋差价等损失；若买方违约不买房，卖方有权没收定金或要求支付违约金。
（3）在解决纠纷方面，双方可先尝试协商，若协商无果，则可通过诉讼或仲裁途径解决。

提醒：
在房屋买卖中，双方应明确合同条款及违约责任。遇到纠纷时，及时收集证据，若情况复杂，建议咨询专业法律人士进一步分析。

（一）因不可归责于双方的原因（如不可抗力）致合同履行不了，双方解除合同，卖方返还已收房款，互不担责。

（二）因一方违约致合同无法履行，守约方要求违约方担责，责任方式有继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。卖方违约不卖房，买方可选继续履行合同过户或解除合同，要求双倍返还定金、按约定支付违约金及赔偿房屋差价等；买方违约不买房，卖方有权没收定金或要求支付违约金。

（三）双方先协商解决，协商不成通过诉讼或仲裁解决纠纷。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1.若因不可抗力等不可归责于双方的原因，导致房屋买卖合同无法履行，双方互不担责，可解除合同，卖方返还房款。
2.若一方违约致合同无法履行，守约方可要求违约方担责，方式有继续履行、补救或赔偿损失等。
3.卖方违约不卖房，买方可选继续履行或解约，要求双倍返还定金、付违约金、赔差价等。
4.买方违约不买房，卖方有权没收定金或要求付违约金。
5.双方先协商，协商不成可通过诉讼或仲裁解决。

结论：
房屋买卖合同履行不了，不可归责双方的按解除合同、返还房款处理；一方违约的，守约方可要求违约方担责，双方可协商，协商不成可诉讼或仲裁。
法律解析：
依据民法典，当出现不可抗力等不可归责于双方的情况致合同无法履行，双方解除合同且互不担责，卖方返还房款。若一方违约，守约方有多种权利。比如卖方违约不卖房，买方可选继续履行合同过户或解除合同并要求双倍返还定金、按约定支付违约金及赔偿房屋差价等；买方违约不买房，卖方有权没收定金或要求支付违约金。违约责任承担方式多样，包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。若遇到此类房屋买卖纠纷不知如何处理，可向专业法律人士咨询，以合理合法维护自身权益。