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地区:四川-成都
(1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。
它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
(2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。
在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
2018-03-30 15:52:56 回复
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关于2018二手房评估价做低避税 的回答为
1,房地产评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际销售价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。
2,一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、销售时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的销售价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。
3、二手房评估价然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
2018-03-30 15:46:56 回复
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您好,评估价是以市场交易价格为基础,根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计,主要对贷款的额度和税费影响显著。一般来说,房屋的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点,但这样做存在很多风险。1)低首付二手房利息问题:提高二手房的评估价格,确实能获得更多的贷款额度,从而让首付变低了,但是银行贷款是有利息的,贷款借的越多那么利息就会越高。如果一味地求低首付,就需要支付高额的利息来还贷。2)高贷款承担高税费问题:评估价不仅影响贷款额度,交易的税费,增值税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。3)贷款银行会制定评估机构进行房产评估:提高房子的评估就需要自行找评估公司来进行,但是二手房的评估公司一般都是由银行直接制定的。随意操纵评估机构来提高评估价格的行为,银行方面是绝对不允许的,不但贷款申请不予审批,同时也会终止与该评估公司的合作关系。4)高评估高贷款的行为涉嫌欺诈:在二手房的贷款中,高评估高贷款的行为,让银行承担了极大的风险。这种操作其实是涉嫌欺诈的行为,是法律不允许的行为。根据《合同法》的相关规定,存在“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形的可以视为无效合同,这也会让原本无辜的购房者变成了违法者,其权益不但无法得到保障,还将要承担相应的法律责任。总结:通过提高评估来谋取高贷款,从而降低首付的行为是不可取的,不仅违法而且在总价上也不见得有多少优惠。建议您不要采取中介公司做高二手房评估价的建议。
2020-12-02 04:57:29 回复