买卖不破租赁存在哪些特殊情况

一、买卖不破租赁存在哪些特殊情况

买卖不破租赁存在以下特殊情况：一是在先抵押后租赁的，若抵押权已登记，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现时租赁关系终止；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，买卖不破租赁原则不适用，租赁关系在查封期间终止；三是动产租赁中，若租赁物被买受人善意取得，原租赁关系对受让人不具有约束力，除非当事人另有约定。总之，买卖不破租赁原则并非绝对，在具体案件中需根据实际情况综合判断，以平衡各方利益。

二、买卖不破租赁在抵押查封下有啥特殊情况

“买卖不破租赁”指租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。但在抵押、查封情况下有特殊规定。

抵押方面，若抵押在前、租赁在后，抵押权实现时，“买卖不破租赁”不适用。因为《民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；反之，抵押权可对抗租赁权，新的所有权人有权不履行原租赁合同。

查封方面，若查封在前、租赁在后，法院有权在执行中除去该租赁关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确，查封前未占有使用房屋，租赁权不能对抗申请执行人。只有查封前已签订合法有效租赁合同且占有使用该不动产，才能适用“买卖不破租赁”。

三、买卖不破租赁特殊情况是否受法律特殊规制

“买卖不破租赁”指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。其特殊情况受法律特殊规制。

首先，先抵押后租赁情形，若抵押权已登记，实现抵押权时，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即不受“买卖不破租赁”规则保护。这是为保障抵押权人合法权益，维护交易安全。

其次，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，原租赁关系不得对抗法院执行措施，新所有权人可要求承租人返还房屋。

另外，若存在恶意的“倒签”租赁合同以阻碍房屋交易等情形，也不受“买卖不破租赁”保护。法律通过这些特殊规制，平衡了出租方、承租方、抵押权人等各方利益，确保市场交易的公平与秩序。

在探讨买卖不破租赁存在哪些特殊情况时，我们知道一般情况下租赁关系不因租赁物所有权的变动而受影响。但确实存在特殊情形，像房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的。这些特殊情况都会对买卖不破租赁原则产生影响。如果你在房屋租赁、抵押等相关事务中遇到复杂问题，比如不清楚自己的权益如何保障，或者不确定特殊情况会怎样具体影响租赁关系，别错过获取专业法律解答的机会，点击网页底部的“立即咨询”按钮，资深律师将为你详细剖析，为你排忧解惑。