怎样认定事实存在的商品房买卖合同

买房可是人生大事，一份正规有效的商品房买卖合同对购房者来说至关重要。但在现实里，有些情况可能没有特别规范的合同，可买卖行为又确实发生了，这就涉及到如何认定事实存在的商品房买卖合同。比如有人交了钱拿到了钥匙入住房子，但没有书面合同，这种情况下怎么确定买卖关系是真实存在的呢？接下来就给大家详细说说认定这事的方法和要点。

一、合同成立的基本要素判断

法律规定，一般合同需要双方当事人的真实意思表示达成一致。对于事实存在的商品房买卖合同，得看双方有没有就房屋买卖这件事表达明确的意愿。开发商和购房者得有关于房屋买卖的交流，比如购房者表达了购买某套房子的意向，开发商也做出了同意出售的回应。这种交流可以是口头的，也可以通过短信、微信等书面方式。比如小张发微信给开发商销售，询问某套房子价格和购买细节，销售回复了价格、付款方式等并表示可以出售，这就有了基本的意思表示。达成一致后，得看是否有主要条款的确定，像房屋位置、面积、价格等。

二、购房款支付与收款凭证

购房款的支付是认定合同存在的重要依据。购房者向开发商支付了房款，不管是全部还是部分，都得有相应的凭证。常见的有银行转账记录、收据等。如果小李通过银行转账给开发商支付了首付款，银行的转账记录会显示收款方是开发商，转账用途注明是购房款，同时开发商也开具了收款收据。这些证据就表明购房者履行了付款义务，而开发商接受了款项，这在很大程度上能证明双方存在房屋买卖的事实。要是只有转账记录没有其他说明，可能还需要其他证据辅助证明是购房款。

三、房屋交付与使用情况

开发商把房子交给购房者使用，比如交了钥匙，购房者实际入住或对房屋进行装修等，这也能认定存在事实合同。小赵购买了一套商品房，开发商交付了钥匙后，小赵马上对房子进行了装修准备入住。房屋的交付和使用是实际履行合同的表现。虽然没有书面合同，但开发商交房、购房者接房使用的行为符合房屋买卖的实际交易流程，在法律上可以作为认定事实合同存在的有力证据。但要注意保存好相关物业交接记录、装修合同等。

四、相关部门的登记备案情况

有些地方规定商品房买卖需要到相关部门进行登记备案。如果能查到房屋买卖在相关部门有登记备案信息，即便没有完整的书面合同，也能认定事实合同。比如小王买的房子，开发商按照要求在房管局进行了预售合同备案登记，这就有了官方的记录。登记备案是一种行政监管措施，也反映了房屋买卖行为的真实性和合法性。但不是所有地方都强制要求备案，所以没有备案也不代表合同不存在。

购房者确定事实存在的商品房买卖合同后，还会面临后续许多问题。比如房屋质量出现问题该怎么维权，房产证办理不下来怎么办，开发商擅自变更规划又该怎么处理。这些问题处理不好，会让购房者的权益受损。这时候可以到律图咨询本地律师，律图的律师都有合法的执业资质，可以通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大维权效果，能结合具体情况，帮助购房者理清后续流程，保障购房者在商品房买卖中的合法权益，让购房者买房更安心。