怎么解除预售商品房买卖合同

解除预售商品房买卖合同有以下几种情形和方式：
1.协商解除：
买卖双方如果都愿意解除合同，就可以一起商量，签订一个解除协议。
一旦这个协议生效，合同就解除了。
比如双方因为一些新的情况，都觉得继续履行合同不合适，就可以通过这种方式和平解决。
2.约定解除：
要是在签订的合同里，有关于解除条件的相关约定。
当这些条件达成时，有解除权的一方能通知对方解除合同。
例如合同约定了某个时间节点的特定情况，满足时就可以解除。
3.法定解除：
出现以下情况时可以法定解除：
发生了不可抗力事件，导致合同目的无法实现。
在合同履行期限还没到的时候，一方明确表示或者用行动表明不会履行主要债务。
一方拖延履行主要债务，经过催促后，在合理的时间内还是没有履行。
一方拖延履行债务或者有其他违约行为，导致合同目的无法达成。
在这些情形下，当事人可以通过诉讼或者仲裁的方式来解除合同。
不过要注意，解除权需要在规定的期限内行使，不然可能就没办法解除合同了。

案情回顾:

小朱与开发商签订预售商品房买卖合同。后小朱因个人资金问题，希望解除合同。小朱先与开发商协商，开发商不同意。合同中也无相关解除条件约定。此时，小朱发现开发商存在迟延交付房屋的情况，催告后在合理期限内仍未履行。小朱认为符合法定解除情形，欲通过诉讼解除合同，但开发商称小朱解除权已过规定期限。

案情分析:

1、本案中，小朱与开发商协商解除未达成一致，合同也无约定解除条件，因此需考虑法定解除。开发商迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，符合法定解除情形，小朱有权提出解除合同。
2、然而，解除权应在规定期限内行使。若小朱的解除权确实已过规定期限，其解除合同的诉求可能无法得到支持。