二手房买卖合同违约金该怎样约定

在二手房买卖合同里约定违约金，需遵循公平、合理原则。
以下是常见的两种约定方式：
1.固定金额式：
直接明确违约方需支付的具体违约金数额，像规定违约方要支付5万元违约金。
2.比例式：
按照合同标的额的一定比例来确定违约金。
例如，约定违约方按房屋成交价的10%支付违约金。
在约定违约金时，要把违约情形明确写清楚，常见的违约情形包括逾期付款、逾期交房、房屋质量不符合约定等。
同时，违约金数额设置要合理，不宜过高或过低。
如果违约金过高，法院可能会进行调整；
若过低，又无法充分弥补守约方的损失。
确定违约金数额时，可参考违约可能造成的损失。
要是约定的违约金低于实际损失，守约方有权请求增加；
若高于实际损失，违约方有权请求适当减少。
总之，违约金的约定需要综合考虑多方面因素，既要对合同双方起到约束作用，又要符合法律规定，这样才能保障合同的顺利履行。

案情回顾:

小朱与小李签订二手房买卖合同，约定房屋成交价为100万元。合同中约定若一方违约，需按房屋成交价的20%支付违约金。后来，小朱因自身原因逾期交房，小李要求小朱支付20万元违约金。小朱认为违约金过高，拒绝支付，双方因此产生争议。

案情分析:

1、双方在二手房买卖合同中约定了违约金的比例式计算方式，这是常见且合法的约定方式。但此约定的违约金数额可能过高，不符合公平、合理原则。
2、根据法律规定，若约定的违约金高于实际损失，违约方有权请求适当减少。在本案中，小朱可向法院请求调整违约金数额，法院会参考违约可能造成的损失来合理确定。