开发商怎么样负违约责任

1.开发商承担违约责任的情形主要有以下几种：
若逾期交房，需按合同约定向购房者支付违约金。
比如合同规定逾期一天交房，开发商要支付购房者一定金额的违约金，那么开发商就得严格按照约定执行。
若房屋质量不符合约定，开发商需承担维修、更换等责任。
若房屋墙面出现裂缝等质量问题，开发商要负责修复或更换相关部件。
若严重影响居住，购房者有权解除合同并获赔偿。
例如房屋漏水严重，无法正常居住，购房者可解除合同并要求开发商赔偿相应损失。
若擅自变更规划设计，导致房屋户型、面积等与合同不符，开发商要承担违约责任。
像原本约定的三居室变成了两居室，开发商需承担相应责任。
若开发商一房二卖，先取得房屋的购房者可要求继续履行合同，未取得房屋的购房者可主张解除合同、返还已付购房款及利息、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任等。
2.违约责任的承担方式通常以合同约定为准。
若合同未约定，受损害方有权根据实际损失要求开发商赔偿。
比如因开发商违约给购房者造成了额外的租房费用等实际损失，购房者可要求开发商赔偿这些损失。

案情回顾:

小朱与某开发商签订购房合同，合同约定了交房时间。但开发商逾期一个月交房，且房屋墙面出现裂缝，原本约定的三居室变成了两居室。小朱找开发商协商，开发商却以各种理由推脱责任，不愿按合同约定支付违约金和承担维修责任。小朱认为开发商违约，应承担相应责任，双方产生争议。

案情分析:

1、开发商逾期交房，应按合同约定向小朱支付违约金，这是其明确的违约责任。
2、房屋墙面出现裂缝，属于质量不符合约定，开发商需承担维修责任。
3、擅自变更规划设计，将三居室变为两居室，开发商要承担相应违约责任。
4、违约责任承担方式以合同约定为准，若未约定，小朱可根据实际损失要求开发商赔偿。