签了定房合同，定金能否返还

若已经签署了购房预定合同且交付了定金，能否退还这笔款项，需依据具体案情分析:
1、倘若在诉讼提起之前开发商尚未获得商品房预售许可证，那么此份房屋认购书便属于无效性质，因此相应的定金理应予以归还;
2、倘若买受人未能按照认购书中所约定之时间与地点进行签约事宜，这将被认定为是买受人的过失行为，定金不应予以退回;
反之，当出卖人在认购书所规定的期限内将约定的认购房屋人转售于他人以致无法顺利进行正式签约流程，这将被视为出售方的过失行为，应当向买受人支付双倍定金作为赔偿。
3、如果双方能够在规定的期限内成功达成正式书面合同，那么定金将在买受人履行合约义务之后，可以用来抵扣购房款，也可以选择取回;
如果双方在此过程中，有任何一方出现违约情形，便应分别适用“不予退回”或者“双倍退还”的条款来处理。
4、若双方均未发生上述第一点中的违约情形，只是由于对于预售（销售）契约以及相关补充协议部分条款的理解和协商存在分歧，最终导致未能正式签约，此时出卖人应当将定金悉数返还给买受人。
5、如果在正式签约时，有任何一方向对认购书中已明确的条件进行修改，比如房价、房号、面积等基础信息，从而导致签约未能完成，这种状况被认为是违约行为，如果买受人违约，定金将不予退还;
如果是出卖人违约，他应该向买受人支付双倍定金作为赔偿金。

《民法典》第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。