租房时违约金和空置期要如何处理

租房时，违约金和空置期处理要根据合同约定以及法律规定执行。
要是租赁合同清楚约定了违约金数额或者计算方法，一方违约时就得按约定履行。就像约定提前解约要付一定月数租金当违约金，违约方就得支付。但要是约定的违约金比造成的损失高太多或者低太多，当事人可以让法院或者仲裁机构适当减少或增加。判断是否“过分高于”，常以实际损失的30%作为参考。
至于空置期，如果合同没特别约定，一般在租户违约提前解约，房东及时采取合理措施还是产生了空置损失的情况下，房东能向租户索赔。赔偿金额一般按房东实际的空置损失算，这个损失通常按照租金标准，结合合理的空置期确定。合理空置期要综合考虑房屋租赁市场情况、房屋状况等因素。比如市场租房需求大，合理空置期可能短；要是房屋有瑕疵，空置期可能会延长。
要是双方在违约金和空置期赔偿上有争议，可以先协商。协商不成，就通过诉讼或者仲裁解决。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小许，租赁合同约定提前解约需支付两个月租金作为违约金。小许因个人原因提前解约。小朱要求小许支付违约金并赔偿空置期损失。小许认为违约金过高，且小朱未及时采取措施减少空置损失，不应全额赔偿，双方就此产生争议，协商无果。

案情分析:

1、关于违约金，因合同明确约定了提前解约支付两个月租金作为违约金，小朱主张按此执行有合同依据。但小许认为过高若属实，可请求法院或仲裁机构适当减少，判断是否过分高于一般以实际损失30%为参考。
2、对于空置期损失，若小朱及时采取合理措施仍有空置损失，有权向小许主张赔偿。赔偿金额以小朱实际遭受的空置损失为准，该损失按租金标准结合合理空置期计算，合理空置期受房屋租赁市场情况、房屋状况等因素影响。双方协商不成可通过诉讼或仲裁解决。