你好,根据你的情况,分析如下:????1、所谓的
小产权房是指在农村
集体土地上开发的以出售为目的的房子,这种房子没有经过规划局规划许可,没有
房产证,这种房子是不能买卖,也不能过户的。而你购买的房子在市区,也有房产证,应该不是小产权,建议你去房管局核实一下,是否能够过户,是否是合法房屋。????2、现在房子被担保公司实际占有,如果要维权,关键要看担保公司是否进行了
抵押权登记,如果没有办理
抵押登记,且你的合同签订在前并进行了公证,那么担保公司与房主签订的
抵押合同属于
无效合同。此时你可以起诉担保公司,要求确认抵押
合同无效,要求担保公司搬出房子,胜诉可能性较大。????3、房主失踪了,也没有关系,如果你有该房主的身份信息,可以进行公告送达,不影响你
诉讼的进行。????希望你对我的回答满意,并采纳为最佳答案,谢谢。