延期交付的商品房购房者能否要求赔偿

房屋租赁合同被判定无效后，需结合实际情况处理房屋返还、占有使用费结算及损失赔偿等事宜。 承租人应将房屋返还给出租人，返还时需保持正常使用后的合理状态，不得存在超出合理损耗范围的损坏情形。 已经支付租金的，若承租人实际使用过房屋，出租人无需全额返还租金，可参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费；若承租人未支付相关费用，出租人有权向其主张该笔占有使用费。 因合同无效造成的损失，由过错方赔偿对方因此遭受的损失；双方均有过错的，各自承担相应责任。例如出租人隐瞒房屋未取得建设工程规划许可证等情形导致合同无效，需赔偿承租人装修等损失；若承租人明知房屋存在此类问题仍承租，也需承担部分损失。

二手房交易中客户违约的赔偿数额需结合具体情况确定，主要依据合同约定、实际损失及定金条款等因素综合判定。 1.合同约定违约金的情形 若合同中明确约定违约金条款，一般按约定数额执行。但约定违约金过分高于违约造成的实际损失时，违约方可请求法院或仲裁机构适当减少；若过分低于实际损失，守约方可请求增加。 2.合同未约定违约金的情形 此时守约方可要求违约方赔偿实际损失，例如因客户违约导致卖方错过最佳出售时机产生的房价差额损失、已支付的中介费用等。实际损失需由守约方举证证明。 3.定金罚则的适用 若交易涉及定金，给付定金的一方违约时无权要求返还定金；收受定金的一方违约时应双倍返还定金。定金罚则与违约金条款若同时存在，通常需根据实际情况选择适用，以更充分弥补守约方的损失。

（一）核实卖方身份及授权文件。若卖方不是房主，需要求其出示房主出具的书面授权委托书，确认委托书是否包含签订买卖合同、办理产权过户等核心权限，必要时可向不动产登记机构核实授权的真实性。 （二）查询房屋权利登记信息。通过不动产登记簿确认房屋所有权人、是否存在居住权或抵押权等限制权利的情况，确保房屋可依法转让，避免因权利瑕疵导致合同无法履行。 （三）确认交易的合法依据。若属于司法拍卖等特殊情形，需查看法院出具的执行裁定书等法律文书，确认拍卖程序合法有效，确保购买行为受法律保护。 相关法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

房屋买卖合同违约金的确定优先依据合同约定，约定不合理可请求调整；若无约定则按实际损失计算，法院会综合多因素公平判定。 1.合同已约定违约金时，通常按约定执行。若约定违约金过分高于违约造成的实际损失，当事人可向法院或仲裁机构请求适当减少；若约定违约金过分低于实际损失，可请求增加，以弥补损失。 2.合同未约定违约金时，按违约造成的实际损失计算。例如卖方违约不卖房，买方已支付款项的利息、房价上涨的差价损失等可主张；买方违约不买房，卖方房屋闲置的租金损失等可纳入计算。司法实践中，法院会综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等，依据公平和诚实信用原则确定违约金数额。

（一）签订前要仔细审查协议内容，确保不违反法律法规强制性规定，不损害国家、集体和他人合法权益，双方真实自愿表达意思。 （二）协议中关于加名的条件、方式、时间等具体内容要明确清晰，避免模糊不清产生纠纷。 （三）若担心协议存在问题，可咨询专业法律人士，保障协议的合法性和有效性。 （四）签订过程中要避免欺诈、胁迫等情况，保证协议是在公平公正的环境下签订。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

1.租房诈骗立案有条件。以非法占有为目的，用虚假手段骗租，诈骗金额达当地立案标准就能立案。通常，诈骗三千到一万元以上属数额较大，警方会立案追诉。 2.没达到数额标准，若多次诈骗、影响恶劣等，也可能立案。 3.立案时，受害人要提供租房合同、聊天记录、付款凭证等初步证据，证明有诈骗行为和财产损失。

房屋买卖合同可以委托他人办理，这一行为符合民事代理的法律规定，当事人需通过规范的书面授权明确委托细节，同时注意代理权限与实践中的特殊要求。 当事人应出具书面授权委托书，明确委托事项、权限和期限等关键内容，委托他人代为签订房屋买卖合同。代理人在授权范围内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 部分房屋登记部门在办理相关手续时，可能要求对授权委托书进行公证，以此验证委托的真实性与合法性，避免因委托关系存疑引发后续纠纷。 若代理人超越约定的代理权限签订合同，且被代理人未对该行为进行追认，则该合同对被代理人不产生法律效力，由此产生的责任由代理人自行承担。

（一）若想加快房屋租赁纠纷审理进程，可尽量选择适用简易程序，这通常能在3个月内审结。 （二）在诉讼过程中，要积极准备充分且有效的证据，避免因证据不足或需补充证据而导致审理时间延长。 （三）与法院保持良好沟通，了解案件审理进度和工作安排，配合法院工作，也有助于案件顺利推进。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。第一百六十四条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长一个月。第一百八十三条规定，人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。人民法院审理对裁定的上诉案件，应当在第二审立案之日起三十日内作出终审裁定。

（一）定金赔偿需根据违约方身份确定。收受定金一方违约的，应双倍返还定金；给付定金一方违约的，无权要求返还定金。 （二）中介费赔偿需依据合同约定及实际情况判断。若合同明确约定违约方承担中介费，违约方应按约定支付；若合同未约定，中介已促成合同成立的，委托中介的一方需支付中介费；因中介自身过错导致合同未成立的，中介不得要求支付中介费。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

1.租房不付租金且不搬走，通常不算侵占罪。侵占罪是非法占有代为保管财物等，租房纠纷属民事合同纠纷。 2.租赁中，租客有付租和还房义务。若租客违约，房东可先书面催告其付租并搬离。 3.若租客仍不履行，房东可民事诉讼，要求其付租金、担责、腾房，造成损失还能索赔。

（一）确认开发商合法销售资质。购买新房前，需核实开发商是否取得商品房预售许可证或现售备案证明，只有具备该资质的开发商，其签订的买卖合同才可能有效。 （二）确保合同满足生效条件。签订合同时，要确认双方均具有相应民事行为能力，合同内容是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗。 （三）发现问题及时处理。若合同存在欺诈、胁迫或重大误解等情形，可向法院或仲裁机构请求撤销合同。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效 （一）行为人具有相应的民事行为能力 （二）意思表示真实 （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗

1.租房前房屋因债务抵押且进入司法拍卖，若租赁关系在抵押后建立，依“抵押不破租赁”规则，承租人权益无法对抗抵押权人。房屋拍卖后，新所有权人可要求承租人搬离。 2.这种情况下，承租人可追究出租人违约责任，要求退还剩余租金、押金，并赔偿损失。 3.若出租人故意隐瞒房屋抵押拍卖事实，承租人可主张欺诈，撤销租赁合同并要求赔偿损失。